初探保租房REITs 招商蛇口用深圳两个公寓项目闯关

公司观点网 华润有巢成功申请了住房REITs，现在一家央企正在进军租赁住房的公募REITs舞台。

5月27日，招商蛇口发布公告称，旗下全资子公司深圳市招商公寓发展计划作为原始权益人，申请发行招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。

底层资产包括深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目。

2021年6月，博时蛇口产园REIT成功上市，并完成扩募工作。

如果招商公寓REIT成功发行，招商蛇口将成为第二家境内公募REITs上市平台。

初探保租房REITs

发行公募REITs可以有效激活存量资产、形成投融管退良性循环，提升保障性租赁住房的运营效率和资金流动性。

招商蛇口称此次发行有利于公司拓宽融资渠道，强化保障性住房全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。

此次申报的租赁住房REITs将成为招商蛇口第二个境内公募REITs上市平台。

博时蛇口产园REIT已于2021年6月成功发行上市，并在2023年6月完成扩募份额上市。

继华润之后，招商蛇口将成为突破两单境内公募REITs的企业之一。

招商公寓REIT拟以位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展相关申报工作。

壹栈太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道，面积2.59万平方米，共计576间客房。

该项目已运营四年，累计实现运营收入3383万元，平均出租率为92%。

壹栈林下项目位于深圳市南山区，开业8年，经营面积4.09万平方米，共有1313间客房，2023年实现营业收入5287万元，出租率为98%。

此次涉及首发的资产共计建筑面积6.78万平方米，租赁住房927套，配套商业15套。

对比已成功发行的五单保租房公募REITs，招商公寓REIT体量较小，但由于区位优势和运营效率，资产估值不逊色。

据公告披露，招商公寓REIT底层资产评估价值为12.87亿元，高于其他保租房公募REITs。

招商公寓底色

除底层资产本身资质外，招商蛇口长租公寓业务底色是推动资产获得较高估值的重要因素。

招商伊敦成立于2020年是招商蛇口旗下酒店与公寓运营管理专业公司。

招商蛇口公寓业务已成为住房租赁行业重要力量。

2023年，招商蛇口长租公寓业务实现运营收入10.88亿元，EBITDA为6.89亿元，成为为数不多实现盈利的租赁企业。

另外，招商蛇口管理范围内的长租公寓涵盖7个新项目，新增房源3099间。

从运营模式看，这类重资产业务有望进一步实现扩募，增强招商公寓REIT的抗风险能力。

该公司一直将住房租赁业务摆在重要的战略地位。

招商蛇口董事长蒋铁峰表示，招商蛇口战略重点将主要集中长租公寓、集中商业以及产业园区三个板块，同时采取轻重并举的策略进行发展。

同时，目前市场也有多只保租房公募REITs正在推进当中，包括建信保租房、上海新黄浦、北京昌平保障房、西安高新区保障房、青岛房投等。