资管新范式 | 瓴寓证券化权衡

房产观察 投资者正加速进入住房租赁市场，使得这一市场热度持续攀升。

近期消息显示，中信金石基金携手瓴寓国际、知名保险公司及证券投资机构，合作成立了中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

Pre-REITs基金被视为加速存量资产运作的利器，同时也是为保租房投融资打通通道。

通过这一基金，瓴寓国际得以孵化资产，这对未来接洽公募REITs市场具有重要意义。

除了Pre-REITs外，瓴寓国际近年还试验了多种证券化产品，以缓解长租公寓的融资压力和经营挑战。

前景展望

官方微博消息透露，瓴寓国际、中信金石基金、知名保险公司及证券投资机构联手设立了中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

该基础设施Pre-REITs基金由瓴寓国际运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目纳入基金，以便展开公募REITs上市。

瓴寓国际表示，这一举措旨在积极响应国家的住房租赁政策，深入践行金融支持住房租赁市场发展的原则。

Pre-REITs基金可被视为公募REITs的前奏。

借助Pre-REITs基金，企业有望加快优质资产的孵化，为顺利进入公募REITs市场铺平道路。

资本市场提出，公募REITs对资产的运营期、回报率等设定了严格标准。

一位业内人士表示，为了支持那些能够提供长期稳定收入的项目，运营时间要求也有所简化，例如红土深圳安居REIT，其部分资产未满3年频首发。

上海松江西部科技园柚米社区是一处备受瞩目的种子项目，已出租近2000套房源，出租率达90%，但其盈利能力仍需进一步观察。

发行Pre-REITs基金对企业具有重要意义，在实现资产变现的同时，也能促进资产的孵化。

此外，提前通过Pre-REITs基金布局，有利于更好地连接资本市场，从而获得更佳价格。

为迎合资本市场需求，瓴寓国际有意将目光从IPO转向公募REITs市场。

值得注意的是，在2021年有市场传言称，旭辉集团打算将旗下长租公寓业务旭辉瓴寓上市，或许成为首家开发商系长租公寓企业。

然而，“港股长租公寓第一股”的计划最终未能实现。

瓴寓国际此次设立Pre-REITs基金或许意味着该企业正寻求与资本市场对接的新途径。

资产证券化探索

瓴寓国际在资产证券化领域已经取得阶段性成果。

2016年创立，次年即试水资产证券化，发行了规模为30亿元的类REITs，成为首家获批发行民企长租公寓储架式权益类REITs的公司。

后来，瓴寓国际与平安不动产合作建立100亿元住房租赁项目投资平台；2020年与GIC共同营造5.7亿美金住房租赁项目投资平台。

2023年底，瓴寓国际携手紫金财险与新华沣裕合作成立了5亿租赁住房专项基金。

迄今为止，瓴寓国际在资产证券化领域的旅程已超过200亿元。

资产证券化在解决住房租赁行业资金压力方面发挥着重要作用，尤其对那些需要大量资金和长周期回报的企业尤为重要。

在公募REITs进入常规发行前，资产证券化被视为最佳解决方案。

举例来说，瓴寓国际通过资产证券化成功实现资产盘活，缓解资金流问题。

例如，其与紫金财险新华沣裕合作成立的5亿租赁住房专项基金，首个项目位于南京河西南租赁社区，正好是瓴寓国际持有的重资产租赁项目。

而这次的Pre-REITs基金设立，同样针对瓴寓国际的持有项目。

上海松江西部科技园柚米社区坐落于上海松江区，总建筑面积为13.7万平方米，共有2252套房源，是松江区最大的保障性租赁社区。

2021年，瓴寓国际与松江经开管理委员会竞得上海市松江区工业园区02/09地块租赁住房项目，该项目由旭辉建管承建。

这类住房租赁项目，如R4地块，涉及到地块购置、建设和经营等多方面成本，对企业的资金构成巨大压力。

通过资产证券化，可将低流动性的保租房项目转化为高流动性的金融产品，实现资金快速回笼。

同时，通过资产证券化，企业在回笼资金后，能够将资金投入更有价值的项目，实现资金循环和业务扩张。

瓴寓与新加坡GIC成立的投资平台专注于中国一二线城市优质长租公寓项目；此次设立的Pre-REITs基金也将继续为租赁住房行业探索新的项目合作。

资产证券化在解决住房租赁业的资金困难方面起到了重要作用，对瓴寓国际等企业提出了更高的要求。

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