花园城升级推动收入增长 招商局商业房托降租保出租率

观点网 3月17日，大湾区两只商业REITs相继发布了2024年全年财报。

根据全年财报显示，招商局商业房地产投资信托于2024年全年总收入为5.29亿元，同比增长8.2%。这一收入增长主要受益于项目租金收入的增加。

具体来看，招商局商业房地产投资信托的底层资产包括5个写字楼物业和1个零售物业，重点集中在深圳和北京核心区域。截至2024年12月31日，6个商业物业的平均出租率为90.6%，较上半年93.5%稍有下降，其中两个甲级写字楼的出租率略微提升，而经过花园城升级改造后，零售物业的出租率显著提高。

然而，值得注意的是，为了保持出租率，企业在租金方面做出了妥协。新时代广场、数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心以及花园城项目的年末租金单价与去年同期相比均有不同程度的下滑。

2024年3月19日，招商局商业房地产投资信托举行了线上发布会公布全年业绩。据参会的投资者透露，管理层在会上表示，面对市场压力和挑战，最关键的是保持底层项目的稳定经营。

资本结构再优化与分配增长

2024年，招商局商业房地产投资信托总收入中约有4.68亿元来自物业租金收入，同比增长6.1%。科技大厦、科技大厦二期、花园城以及招商局航华科贸中心的全年物业租金收入同比增长了不同幅度，增幅在4.6%到55.8%之间。

招商局商业房地产投资信托2024年财务数据，数据来源：企业公告

与此同时，物业经营成本为1.46亿元，同比增长8.7%，基本与物业净收入增速相匹配。扣除经营成本后，物业净收入约为3.84亿元，较上年增长8%。

基金通过低息再融资，融资成本下降3.9%至1.32亿元，主要是由于银行贷款利息支出的减少。截至去年年末，基金净债务为40.86亿元，资产负债率为40.5%，低于房地产信托基金规定的50%上限。

另外，在今年1月，招商局商业房地产投资信托与第三方独立银行签订了一项为期5年、41亿元的贷款融资协议，固定年利率为2.8%。其中40.08亿元已于1月提取，用于偿还全部以前的境外融资，利率分别为3.55%和2.93%。

这次低息贷款融资的提取用于提前偿还高息负债，预计将大幅减少基金的利息支出，有效控制融资成本。

管理层在业绩发布会上表示，通过贷款置换举措，基金的综合贷款利率从3.17%降至2.8%，降低了37个基点。

基于稳健增长的物业收入净额、合理控制的经营成本以及融资成本的优化，2024年基金可以分配的收入比2023年增加23.2%至1.1665亿元，每基金单位的分配增至0.1120港元，同比增长21.1%，年化回报率为9.2%，比上年提升了2.3个百分点。同时，管理层决定全额分配可分配收入，以保障投资者收益。

与会的投资者透露，可分配收入的高增长主要受益于优化融资结构带来的成本节约。通过置换低息贷款减少高息债务的利息支出，直接转化为可分配收入，在物业收入和经营成本增速相对平稳的情况下，可分配收入实现了超出预期的增长。

此外，截至2024年末，基金总资产值为100.81亿元，同比下降3%。

总体来看，招商局商业房地产投资信托在2024年通过优质资产组合、精细经营服务、精准市场战略以及成本控制实现了业绩和分配的双重增长。

资产运营差异化

在具体商业物业运营表现方面，招商局商业房地产投资信托2024年末的底层资产运营呈现出明显的差异化特征。其持有的资产组合集中在深圳和北京核心区域，包括6个优质商业物业，其中5个位于深圳蛇口，1个位于北京CBD，整体物业组合的平均出租率达到90.6%。

值得一提的是，花园城的升级改造成为运营亮点。根据企业2024年业绩报告，花园城的年租金收入增幅领先全国，全年租金收入达到8040万元，同比增长55.8%，成为业绩增长的主要推动力。这主要归功于该物业的升级改造，显著提高了出租率，从2023年底的73.7%上升至93.5%。

管理层表示，为快速实现商场全面经营状态，运营团队在租金单价上做出了较大让步。同时，在今年经济持续下滑的情况下，花园城项目的关键是在保持出租率的前提下进一步提高租金单价。

数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理

就写字楼项目而言，位于深圳蛇口网谷的三个写字楼项目的运营活动保持稳定。其中，科技大厦继续保持了100%的满租，租金同比增长了4.5%，得益于深圳市前海蛇口自贸区医院的整租，项目的估值保持不变。

需要注意的是，该项目在今年和明年都将面临大面积租约到期的挑战，因此项目可能面临单一租户和大面积租约到期的风险。

此外，由于新时代广场在2024年有大面积租户租约到期，出租率下降了15.5个百分点至74.1%。同时，由于深圳写字楼租赁市场受到持续压力以及周边甲级写字楼竞争的影响，新时代广场的租金单价同比下降了13.9%，降至149.8元/平方米。

稳定写字楼项目的出租率仍然是基金发展的重要目标，今年将继续通过精细化运营、优化租户服务和灵活租金策略来应对写字楼租赁合同到期的挑战。

根据企业业绩报告显示，除科技大厦外，招商局商业房地产投资信托持有的另外五项商业物业的租金单价都出现不同程度的下滑。其中，新时代广场、招商局航华科贸中心以及花园城项目的租金单价同比下降幅度都超过了10%。

显然，在商业地产市场供需失衡、租金下降等压力加大的情况下，“以价换量”成为基金应对挑战的主要策略，适当降低租金水平以换取更高的出租率，以平衡短期收益和长期资产价值。

投资者援引管理层的话称，市场租金和出租率之间存在一种平衡，招商局商业房地产投资信托不是盲目降价来提高出租率，而是坚持适度以价换量的策略以确保项目年度总收入的稳定。

商业客从企业业绩报告中了解到，招商局商业房地产投资信托持有的整体资产组合估值从2023年末的92.51亿元下降至89.87亿元。投资者表示，招商局商业房地产投资信托也积极应对资产估值下降的挑战，通过优化项目运营、提升服务质量等举措，尽量减缓资产组合估值的下降速度，保障整体资产组合价值的稳定。

此外，管理层在会上表示，2025年商业地产市场仍然面临租金下降、空置率上升、宏观经济发展等挑战，招商局商业房地产投资信托将积极寻找不同区域和资产类别的投资机会，以增强投资组合的抗风险能力。同时将继续探索更多能够降低基金运营和融资成本的可能性。

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