楼面价超10万 中海75亿抢下北京海淀树村王炸地块

网站观点 继续在北京城区增加投资，中海最近又成功竞得一块优质地段。

3月18日，北京海淀区HD00-0705-0035-1地块开始出让，吸引了中海、绿城、建发、越秀、海开、首开、保利、金茂、招商+华润等多家房地产企业及联合体参与竞标。

由于该地块的地价没有上限，多家企业齐聚竞拍274轮，最终中海以75.02亿元的价格成功摘得地块，溢价率达27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新了区域内年度土地交易总价记录。

资料显示，这块地块位于上地街道，土地性质为R2二类居住用地，占地面积3.97万平方米，容积率1.6。但实际上，1.6的容积率并不代表住宅地块的实际比率，而是与东侧一条防护带的统一计算结果有关。根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。如果只计算纯住宅地块，实际地上建筑面积与占地面积的比率为1.84。

此外，地上建筑总面积为7.33万平方米，地块控制高度为18米，并预计未来项目将是洋房及叠墅类型，周边设有地铁13号线上地站、16号线农大南路站，配套教育资源包括上地实验小学、101学校（上地分校）、北京体育大学等，在周边还有华联商场、上地信息产业基地。

该地块的交通规划还要求项目在用地和南侧集体产业地块之间新增一条不小于15米宽的东西向街坊路，该规划街坊路已纳入土地出让范围并计入容积率中，二级竞得人将负责与项目同时实施建设，建成后由二级竞得人自行养护、管理，并对社会开放使用。

值得关注的是，地块还具体要求项目规划设计细节，外立面材质需采用石材、铝板等，以与城市整体风貌相融合；要加强院落围合感，沿现有树村公园形成连续的建筑界面。建筑形式、体量、色彩需与圆明园遗址公园风貌相协调，突出历史特色，适当结合新中式风格。住宅部分应采用坡屋顶形式。

根据观点新媒体了解，该地块周边竞品相对较少，目前融创学府壹号院和海开·圆明天颂都是次新房，融创学府壹号院是共有产权项目，指导价11.2万元/平方米，考虑80%产权份额后，买房人的实际购房成本为8.96万元/平方米；海开·圆明天颂则是纯商品房，开盘价格为11.5万元/平方米，目前二手房挂牌均价为19.97万元/平方米。

相比之下，中海所得地块没有设定销售指导价和地价上限，因此未来可能会更具价格竞争力。

作为北京的主要地产开发商，中海在海淀区投资75亿元后，又在2024年12月以高达110亿元的价格摘得北京丰台区万泉寺村棚户区改造项目，成交楼面价为6.2万元/平方米。

据悉，这块地块是北京在2021年开始限制价格后推出的首块不限价地块，也是继朝阳区酒仙桥旧改、孙河乡前苇沟组团棚改、中关村朝阳园北区组团地块、酒仙桥、十八里店、小红门组团地块后的第三块总价超过百亿元的地块。

更吸引眼球的是，酒仙桥、十八里店、小红门组团地块同样由中海竞得。

2024年11月，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块正式挂牌，总起拍价高达153亿元。

其中，酒仙桥项目建设用地面积大约2.79公顷，容积率2.8，规划建筑规模约7.81万平方米，规划用途为二类居住用地。地处朝阳北部地区，位于四五环之间，起拍价为50.22亿元；小红门项目建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。位于南四环附近，紧邻地铁10号线成寿寺站，起拍价为23.95亿元。

而十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。地处四五环之间，毗邻地铁17号线十八里店站，位于北京71个轨道微中心范围内，起拍价为78.83亿元。

最终，中海以0.2%的溢价率竞得了这个“巨无霸”地块。

据市场消息显示，自2017年以来，中海地产在北京市场上投资了总额达1545亿元的土地购入资金，并且内部已经设置了中海北京公司和中海新城两个独立团队。

2024年，中海在上海销售额达到了700亿元，而在北京则为426.8亿元。有分析认为，从2023年底至2024年上半年，中海北京部分项目遇到了一定的销售阻力，包括位于西南四环外郭公庄的中海丰和叁号院共计415套房，截至2024年底，网签仅60套；位于四环的中海公元里共622套房，目前只有43套已网签。

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