资管新范式 | 瓴寓证券化权衡

财经观察 住房租赁市场的投资热度持续升温，各路资本加速布局。

最新消息显示，近日，中信金石基金与瓴寓国际携手知名保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

实际上，借助Pre-REITs基金，能够加快存量资产的盘活，打通保租房投融资闭环。

更重要的是，依托上述基金，瓴寓国际能够实现资产的孵化，对后续链接公募REITs市场有着重要意义。

Pre-REITs之外，过去几年，瓴寓国际还尝试了多种证券化产品，以此缓解长租公寓融资压力与经营难题。

Pre-REITs基金

2月27日下午，瓴寓国际通过官微宣布，该公司与中信金石基金以及知名保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

这支基础设施Pre-REITs基金将由瓴寓国际负责运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目装入基金孵化公募REITs上市。

瓴寓国际表示，此举旨在积极响应国家“租购并举”和“房住不炒”的定位，深入贯彻落实金融支持住房租赁市场发展的方针政策。

Pre-REITs基金是公募REITs的前奏。

在资本市场看来，借助Pre-REITs基金，企业能够加速优质资产的孵化，从而有序衔接公募REITs市场。

一方面，公募REITs对资产的运营期限、收益率等有着严格的标准与要求。

根据国家发改委此前发布的通知显示，基础设施项目的运营时间原则上不低于3年。

有业内人士表示，“对于能够实现长期稳定收益的项目，也会适当降低运营年限要求，比如红土深圳安居REIT，其?首发资产半数未满3年。”

而此次瓴寓国际储备的种子项目——上海松江西部科技园柚米社区于2024年6月17日正式开业，直至目前，已租房源近2000套，出租率达90%。

计算下来，项目运营至今不足九个月，即便开业数据较为亮眼，但要观察其是否具备产生持续、稳定现金流的能力，还需一段时间。

“公募REITs的发行要求较高，如若资产成熟度不够，或者运营能力未达公募REITs门槛，部分企业会选择先发行Pre-REITs基金，在实现资产提前变现的同时，也能起到资产孵化的作用”，上述业内人士提到。

另一方面，借助Pre-REITs基金提前布局，能够更好地衔接资本市场，从而获得更高的价格。

当然，此次发行Pre-REITs基金，亦表明瓴寓国际有意从IPO转向公募REITs赛道。

早在2021年，便有市场消息称，旭辉集团正在谋求旗下长租公寓业务旭辉瓴寓上市，或将成为开发商系长租公寓第一股。

彼时，有知情人士透露称，“旭辉确实正在为长租公寓IPO做准备，希望能吸引国际型机构做基石投资者，真正实现上市还需要三年时间。”

不过，抢做“港股长租公寓第一股”的故事，后续便不了之了。

而这一次，瓴寓国际设立Pre-REITs基金，或许意味着，这家企业正在寻求新的路径对接资本市场。

证券化权衡

在资产证券化道路上，瓴寓国际已经取得了阶段性成绩。

瓴寓于2016年成立，次年，这家企业便首次试水资产证券化，发行了一笔规模为30亿元的类REITs，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。

随后2019年，其又携平安不动产共建100亿元住房租赁项目投资平台；2020年牵手GIC共建5.7亿美金住房租赁项目投资平台。

2023年底，瓴寓国际携手保险机构紫金财险以及江苏省属国资基金管理人新华沣裕共建5亿租赁住房专项基金。

计算下来，成立至今，瓴寓国际在资产证券化方面的探索已超200亿元。

实际上，对整个住房租赁领域而言，此前无论是自持物业的开发商，还是包租模式的运营商，都面临着前期投入大、回报周期长的压力。

在公募REITs进入常态化发行阶段以前，资产证券化是解决这一难题的最佳出路。

以瓴寓国际为例，过去几年，借助资产证券化，这家企业实现了“由重转轻”，加快资产的盘活和资金的回流。

比如，其2023年末联手紫金财险新华沣裕共建5亿租赁住房专项基金，落地的首个项目为南京河西南保障性租赁社区，该项目正是瓴寓国际持有的重资产租赁项目。

而此次设立的Pre-REITs基金，同样投向了瓴寓国际所持项目当中。

资料显示，上海松江西部科技园柚米社区位于上海松江区文俊东路99弄，处于松江经开区与松江大学城之间??，社区的总建筑面积为13.7万平方米，共有2252套房源，是松江区规模最大的保障性租赁社区。

2021年6月，瓴寓国际携手松江经开管理委员会竞得上海市松江区工业园区02/09地块租赁住房项目，随后，该项目由旭辉建管承建。

这类通过获取R4地块建设的住房租赁项目，需要承担拿地、建设、运营等多项成本，无疑对企业的资金带来重压。

而通过资产证券化，能够将原本流动性较差的保租房项目，转换为流动性较高的金融产品，从而实现资金的提前变现。

与此同时，借助资产证券化，企业在回收资金之后，能够投入到更有价值的项目当中，形成资金的良性循环，并实现规模的扩张。

其中，瓴寓联合新加坡GIC共建的投资平台，就明确投入中国一二线城市优质长租公寓项目；而此次设立的Pre-REITs基金，瓴寓亦表示，，未来将继续深耕租赁住房行业，探索新的项目合作。

资产证券化在很大程度上解决了住房租赁业务的资金困局，但这类资本运作亦要求资产本身过硬、企业运营能力较强，这无疑对瓴寓国际们也提出了更高的要求。

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