商业退步集 | 营收、利润“缩水” 太古负重维系增长计划

观点网 在商业环境不断变化的背景下，作为"高端商业风向标"的太古地产也面临着很多挑战。

回顾过去一年，中国的零售消费市场经历了一场深刻的变革，无论是零售行业还是办公市场，都在遭遇退潮的局面。

根据太古地产的财务报告，2024年全年，该公司实现收入144.28亿港元，同比下降2%；股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比减少42%；每股盈利下降至1.16港元，比2023年的1.98港元降低41%。

财报中提到，太古地产预计香港的办公楼市场将继续疲软，而中国内地的零售销售有望逐步回升。

太古地产的**白德利在业绩发布会上强调，“在2025年剩余时间内，我们将重点实施各项业务增长计划，同时增强现有物业组合的韧性”。

重估损失

在2024年，商业房地产整体的市场景气度依旧较低，太古地产的收入和利润受到影响，出现了“缩水”的情况。

从发布的最新财报来看，太古地产过去一年总收入为144.28亿港元，同比下降2%。在批准的股东基本溢利为67.68亿港元，同比下滑42%；净亏损7.66亿港元，去年同期为盈利26.37亿港元。

据了解，太古地产于2024年由盈转亏，主要是由于年内投资物业公平值减损59.96亿港元，创下近五年来公司重估损失的新高。

财报指出，该公司在香港的投资物业录得公平值亏损92.07亿港元，而在中国内地以及美国的投资物业分别实现了公平值收益26.47亿港元和3.41亿港元。

在同一天的业绩发布会上，【太古地产行政总裁彭国邦】表示，重估损失主要与过去12个月的香港办公市场以及租金回调有关，香港的办公楼市场及租金调整未能达到理想状态。

实际上，过去一年，香港写字楼市场因经济不确定性、高利率、需求疲软以及中环新项目的落成等因素遭受了重创。仲量联行的数据显示，2024年香港甲级写字楼空置率达到13.1%，是25年来的最高点。

回归到太古地产的业绩，该公司在香港市场的办公室业务占据主要地位。

截至2024年底，太古地产在香港的办公楼组合总楼面面积达到1000万平方呎，超过70%的香港总投资物业面积为其所拥有。

其包括在香港岛港铁金钟站上方的太古广场项目、位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，以及位于港岛南区的South Island Place和靠近香港国际机场的东荟城项目。

面对持续疲软的香港办公楼市场，太古地产也难逃影响，其办公楼租赁收入共计54.88亿港元，同比减少5.95%，占营业总收入的38.04%。

这一业务于近五年来持续下滑，2020年太古地产的办公楼租赁收入为65.55亿港元，占比达到49.26%，而到2024年年末则下降近20%。

资本市场普遍认为，办公楼租金收入的持续减少，主要跟香港市场的下行压力密切相关。

2024年，太古地产在香港办公楼物业的租金总收入达51.09亿港元，同比下降7%。

此外，根据此前发布的2024年四季度运营数据，太古地产通过降低租金幅度来维持项目的出租率，然而，其香港办公物业的出租率仍出现不同程度的下降。

以太古广场为例，2024年第四季度租金下调幅度达到16%，出租率下降3个百分点。

对于香港办公市场的未来，彭国邦认为市场依然疲软，原因在于供过于求及缺乏新需求。尽管近期首次公开募股(IPO)前景有所好转以及资本市场情绪回暖，但尚未看到其转化为香港办公市场的新需求。不过，由于2022年的租金协议周期，今年的续租租金下跌幅度预计会收窄。

他还指出，随着2025年多个新项目的落成，市场需要一定时间来消化，因此预计在2026年和2027年之前不会有明显复苏。

零售市场的发展

除了办公楼，太古地产的投资组合中也涵盖了零售物业。

截至2024年年末，太古地产在中国内地的零售物业总楼面面积达到780万平方呎，包括全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里、广州汇坊，以及持有97%权益的广州太古汇等项目。

在香港，其拥有太古广场购物中心、太古城中心和东荟城名店仓等零售物业。

根据财报，过去一年太古地产的零售物业租金收入首次超过50%。

期间，该公司实现零售物业租金收入73.88亿港元，同比略增3.43%，占总收入的比重达到51.21%。其中，内地零售物业的应占租金收入上升2%至52.25亿港元。

但是，尽管这个指标表现亮眼，零售销售额却存在一定波动。

截至去年年末，太古地产在香港的三个零售物业销售额同比下滑了2.3%至10.7%。而在内地，仅有上海前滩太古里的零售额实现正增长。

其中，成都太古里的零售销售额降幅最大，达14%；其次是上海兴业太古汇和广州太古汇，销售额分别下降13.9%和10.7%。北京三里屯太古的零售销售额下滑0.2%；北京颐堤港则下跌3.8%。

尽管销售额波动，太古地产对零售业务依然持乐观态度。

彭国邦指出，在2023年第四季度零售销售有所改善，并预计这种正向趋势将在2025年第一季度保持稳定。

他认为，随着消费者对品质的追求，旗下三个零售物业已实现100%出租，并且将继续升级太古广场的商业组合。尽管预计零售市场仍面临挑战，但由于第一季度的温和增长，我们对前景仍然持积极态度。

在内地方面，公司预计2025年中国内地零售销售额将因近期经济刺激措施带动内需回暖而有所加快，零售商对中长期前景保持乐观。

此外，太古地产在三年前曾宣布了一项“千亿港元投资计划”，计划在未来10年内向核心市场投资1000亿港元，其中一半资金将用于中国内地，目标是在2032年前将内地总楼面面积翻一番。

财报中还提到，千亿投资计划进展顺利，目前已承诺投放67%的资金于不同项目。

目前，太古地产正在开发中的项目还有七个，其中与前滩太古里关联的上海前滩21号综合发展项目计划在2025年落成。

此外，计划于2026年落成的还有三亚太古里、北京太古坊和西安太古里等项目，广州太古汇扩建部分以及广州聚龙湾项目、上海陆家嘴太古源预计在2027年完成。

更重要的是，2022年7月，太古地产已与深圳福田区人民政府签署了战略合作框架协议，计划在该区开发一个以零售为主的商业项目，目前该项目尚未公开。

彭国邦在业绩会上表示，我们将继续探索深圳的机会，并认为从长期来看，深圳对我们具有很大吸引力。

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