广州黄埔最贵旧改有了新进展 南岗片区项目转入“做地”模式

观点网 广州的一个旧改项目正在改变模式。

最近，广州市黄埔区南岗南片的旧改项目迎来了进展，原有的方案因实施困难，将转变为“依法征收，净地出让”的新模式，通常称为“做地”模式。

自2018年启动以来，南岗南片的拆除率已超过80%。但由于合作开发商合景泰富的财务危机和政策限制，项目在后期停滞，村民的临时安置费用已拖欠超过12个月。

市场消息显示，南岗南片的村民对新模式持谨慎态度，主要担忧补偿方案是否足够保障他们的权益，以及项目是否能够顺利推进。不过，不可否认的是，“做地”为旧改开辟了一条新途径。

南岗南片的现状

时间回到2021年11月30日，广州市公共资源交易中心的公示显示，广州合景控股集团有限公司和广州市东宏项目管理有限公司（背后有置力投资控股公司，曾与合景在增城石下村的旧改项目中合作）通过了黄埔南岗社区（南片）旧村改造项目资格审查。

黄埔南岗南片东至新塘镇水南夏浦村，南临东江河，西至沙步社区，北接广州经济技术开发区，辖区内总人口7405人，现有建筑面积约150.62万平方米，规划用地约141.68公顷。该地区在地理位置上是广州市与深圳、东莞的主要连接枢纽，南岗街道借助广州黄埔综保区和穗港智造合作区推动区域的转型和升级。

根据规划，南岗南片旨在创建具有文化特色的都市休闲目的地和智慧产业总部经济中心。

整个项目的拆迁安置总投资约为147亿元，改造用地面积超过182公顷，这也是自黄埔旧改在广州市公共资源交易中心公开招商以来最昂贵的旧改项目。

考虑到项目的发展潜力，南岗南片在引入合作企业时设定了严格条件：实缴注册资本不低于20亿元，自有资金占总投资的比例不得低于30%；企业总资产需达1000亿元，净资产不低于200亿元；

同时还要求企业引入产业、教育和医疗资源；允许联合体投标，但联合体成员不超过2个，且其中至少1个成员必须持有51%以上的股份。

作为“华南五虎”之一的合景泰富，曾在广州的多个旧改项目布局，包括天河猎德村、吉山村和黄埔双沙村等。当时南岗南片被视为合景泰富的一大代表作。

合景泰富曾表示，未来南岗南片会规划九大回迁区，覆盖改造范围内的多条地段，包括靠近地铁站、商业区和村域中心等，以满足村民对原址回迁及放租的需求。

但不幸的是，南岗南片的旧改项目在合景泰富手中尚未启动就已暂停。

根据广州市黄埔区区委书记的留言板信息，南岗南片的旧改签约合同中规定三十个工作日内支付拆迁款，但在8月9日签约的村民在开展后几个月仍未收到任何款项。而另外的市场消息称，8月份签约的村民起码能收到临时安置费，而8月以后的村民连此费用也未能得手。

在2023年5月，合景泰富公告其7.95亿美元的优先票据违约，触发了其已发行的9笔美元票据的全面交叉违约。此外，在3月7日，合景泰富还发布了约45亿美元的境外债务重组相关事宜。

如今合景泰富已忙于自救，南岗南片也因此转向“做地”模式。

南岗村的转型

如果南岗南片的村民们对“依法征收、净地出让”模式尚需进一步了解，不妨向南岗北片的村民请教。

整个南岗社区被黄埔东路分为南北两个片区，面积分别为307.58万平方米和139.73万平方米。

南岗北片的改造范围包括亨元、柯庄两个片区的6个经济社，加上附近有改造意愿的国有土地，尽管规模不及南片，但仍是大体量的改造项目。

华润于2021年退出南岗北片的旧改后，雪松集团接管了相关工作，随后也经历了类似的财务危机。今年2月，南岗北片在停滞约3年后重启建设招标，计划投资额达88亿元，项目总规模为69.8万平方米，预计建设周期到2029年12月止，并强调“先安置后搬迁”的方法，建设单位为科学城集团。

此外，村民反映南岗北片已经召开改造方式表决，决定将由传统的旧改模式改为“依法征收、净地出让”。

南岗的村民曾在2021年2月同时对南、北两个片区进行了《补偿安置方案》的表决，此后两条时间线一度错开，现在又重新交汇。

广州的“依法征收，净地出让”新改造模式自2023年末开始实施，当时四大重点片区（广州新中轴、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区）基本完成了前期工作。

根据2023年11月22日广州市人大常委会发布的《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，其中明确两条核心内容。一方面，征收补偿须以依法批准并公告的标准执行，不允许任何单位或个人擅自调整补偿标准；另一方面，市、区人民政府组织的城中村改造项目如涉及土地供应，除法律规定可以划拨外，必须以公开的方式出让，并实行净地供应。

新模式试图解决过去开发商和村民就赔偿标准的争议，使城市更新项目的主体从合作开发商转为地方政府或城投公司。

有市场观点认为，政府“做地”是一种保本微利的策略，虽然后续向开发商出让时能够获利，但更多是通过区域发展带来间接收益，而且以地方政府或区域性城投公司为主做地主体更容易获得政策和资金的支持，目前在黄埔区尤为明显。

例如，去年4月份，黄埔区便在九佛街的“各村与片区”项目中发放了全国首张“依法征收、净地出让”模式的房票，该项目也得到了全国首批城中村改造专项借款，首批借款达6000万元。

此外，黄埔的洋田村、镇龙村和火村等旧改项目亦相继进行了“做地”表决，接手企业包括知识城集团和科学城集团，而原先的合作开发商如勤诚达和升龙等也曾受到停工、临迁费延迟支付等问题的困扰。

“做地”模式为各方提供了新的思路，但旧改始终难以找到完美的解决方案，也有市场人士指出，当前补偿标准可能令部分村民感到失落。

例如南岗临港片区的补偿标准，黄埔去年底发布为弃产1-1.2万元/平方米，安置280平方米/户；而对比南岗北片在2021年公布的标准为弃产1.5万元/平方米，回迁安置总建筑面积=首层有效建筑面积+二至四层中最大的一层建筑面积X3或=首层有效建筑面积X4。尽管有些开发商已经逐渐远离，但部分村民依旧无法释怀过去的承诺。

“做地”未来的运作仍需持续观察。

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