传贝莱德断贷剥离北岸长风 上海写字楼次中心市场竞争加剧

观点网 2月13日讯，据报道，贝莱德旗下的一只基金因未能偿还贷款，将其在上海的一栋办公楼交给了渣打银行。消息显示，贝莱德在2023年已将贷款展期一年，但在首次展期到期后，选择不再延续，正式放弃这项在上海的写字楼资产。

位于上海普陀区的这处写字楼包括北岸长风E幢和G幢，楼面总面积约27,800平方米。

截至发稿时，贝莱德与渣打银行尚未对此事件发表任何评论。

上海写字楼市场的挑战

在持有北岸长风的七年后，贝莱德未曾预料此次会因贷款违约而剥离资产。

该项目是贝莱德在中国内地的第二个商业房地产投资，2018年通过仲量联行以120亿元的价格收购了保德信金融的房地产子公司。这笔交易被视为贝莱德对上海办公空间需求前景的看好。

交易的对手是保德信金融旗下的PGIM Real Estate，2016年PGIM以83亿元的价格从亚腾资产管理手中获得了北岸长风的两栋写字楼。

这两栋写字楼的估值曾一度下降22%，仅为64.8亿元，但PGIM依然溢价买下，随后在持有两年后以120亿元转售给了贝莱德，收益高达44.6%，这一回报在大型投资并不常见。

交易完成后，PGIM亚太区主管Benett Theseira曾表示，这主要得益于他们进入市场的时机和价格，回望2015、2016年正是内地商业房地产市场崛起的时期。

与PGIM的盈利形成对比，贝莱德在这两栋写字楼的投资则显示出失利，收购花费中的78亿元来自渣打银行的贷款。

贷款到期后，贝莱德选择了一年展期，并开始探讨出售北岸长风。然而，在2024年，他们以约84亿元的7折价格出售该资产，却未能找到买家。最终，贝莱德决定不再展期，允许渣打银行收回这两栋写字楼。

这意味着，渣打银行以78亿元的价格获得了这两栋写字楼，单价从43,000元降至28,000元每平方米。

剥离北岸长风后，贝莱德在上海的唯一一处办公楼资产为其在内地的首个商业地产项目——上海中港汇大厦。贝莱德于2017年以137亿元收购该大厦，总建筑面积为31,700平方米。中港汇大厦与北岸长风均位于上海普陀区，收购时间接近，且单价相同均为43,000元每平方米。

尽管两项目收购时单价接近，但七年后租金水平却显著不同，远低于行业水平，这也是贝莱德放弃北岸长风的重要考量。

根据相关数据显示，2024年北岸长风的租金已跌至3.2至5.8元/㎡/天，物业管理费为11元/㎡/月，处于行业低位。而上海中港汇大厦的租金则为6.5至7元/㎡/天，物业管理费21元/㎡/月，维持了较为理想的租金水平。

截至2024年12月31日，贝莱德的总资产达到了11.6万亿美元，年增长15%。2024年总营收为204.07亿美元，同比增长14.3%；归属公司的净利润为63.69亿美元，同比增长15.8%。

此次在上海的小额损失似乎不会影响贝莱德全球资产管理规模第一的位置。

次中心市场的波动

2025年1月，中邮保险签署了与上海博华广场不动产专项基金的一笔百亿交易，为写字楼市场带来了开门红，提升了市场情绪。但贝莱德的断贷剥离举措却让市场认识回归现实，写字楼市场的分化可能在2025年将更加明显。

2024年，上海的甲级写字楼市场已成为全球最大的，现存量达1717万平方米。供需失衡和租金压力依然存在，区域分化和产业需求变化为写字楼市场带来了新的挑战。

世邦魏理仕的数据显示，2024年上海写字楼市场共录得12个新项目，总面积79.4万平方米，同比下降28.2%。其中，甲级写字楼新增供应约37万平方米，但许多项目延期入市。新入市项目主要集中在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道及五角场等核心及次核心区域。

仲量联行的数据显示，2024年上海办公楼的净吸纳量为47.6万平方米，与2023年持平。

相较之下，北京2024年新增写字楼供应量仅为27.3万平方米，约为上海的三分之一；截至2024年底，北京甲级写字楼的存量约为1288万平方米，仅为上海的四分之三。

由此可见，上海写字楼市场的供需矛盾正在加剧。2024年第三季度，上海甲级写字楼的空置率升至22.2%，突破国际认可的20%“警戒线”；到四季度末，整体空置率小幅上升至19.6%。

在租金方面，2024年四季度上海全市甲级写字楼的平均租金环比下降1.2%，至6.54元/㎡/天；被视为上海商业核心的南京西路板块租金也跌破了10元值，所有核心区域的平均租金纷纷回归到个位数。

为了维持核心区域的办公楼稀缺性，2024年，全年新增办公供应的约70%集中在次中心板块，改变了过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等核心区域占据90%写字楼的局面。

因此，次中心区域的租赁竞争愈发激烈。根据高力国际的统计，上海18个次中心板块中，有13个的空置率已超过20%。

在核心区域中，外滩、新天地及中山公园的空置率相比2023年有所上升，而人民广场、南外滩以及虹桥&古北的空置率改善最为明显，其中南外滩空置率降低至4.5%，成为市内空置率最低的板块。

中邮与贝莱德的两笔写字楼交易动态折射出，上海写字楼市场的分化正在加剧，优质地段和高品质的写字楼项目仍然受到欢迎。

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