《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点网 春节假期已经过去一个月，然而春节档的热门影片《哪吒2》依然在热搜榜上占据重要位置。

自1月29日首映以来，《哪吒2》迅速火爆，全球票房（包括预售与海外数据）已超越148.82亿元，成为全球影史第六高票房影片。

得益于这部电影的票房佳绩，北京光线传媒股份有限公司（简称“光线传媒”）的股价屡创佳绩，市值一度突破千亿大关。

无疑，《哪吒2》是光线传媒投资的最成功案例，获得丰厚回报后，该公司进入了频繁收购的阶段。

在3月7日晚上，光线传媒发布公告称，将以12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司的100%股权，并将其作为位于北京市朝阳区的新的办公地点。

这笔交易在北京的房地产市场中算是一宗大宗交易。

12亿购楼的底气

光线传媒与《哪吒》系列的渊源可以追溯到2015年。

在2015年10月25日，公司宣布成立“彩条屋影业”，并首次公布了其支持的13家动画制作公司的名单，包括可可豆动画、玄机科技及青空绘彩等。

此后，可可豆动画制作了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等一系列动画影片。《哪吒1》成为了中国动画电影的里程碑，票房达到了50.35亿元；然而《姜子牙》的表现却不尽如人意，尽管票房为16.03亿，但未能达到盈利预期。

直到《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的推出，才再次打破了中国动画电影的票房纪录。

尽管光线传媒没有透露《哪吒2》的具体票房收入，根据猫眼的数据，片方的分账比例为39.36%，因此目前的收入已超过52亿元，而光线传媒在该片中的投资比例接近60%。

初步估算，《哪吒2》为光线传媒带来了约30亿元的收益。根据公司2024年的第三季度财报显示，光线传媒在此期间的营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非后的净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的成功也促进了光线传媒的二级市场表现，截至3月7日收盘，光线传媒股价为23.18元/股，自春节以来涨幅达到143.23%，在2月7日更是创下历史高点，达到41.68元。

可以说，《哪吒2》是光线传媒最为成功的投资之一。在获利丰厚之后，光线传媒开始积极在房地产领域进行投资。

在3月7日，该公司与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称“光曜致新”）及北京翰合投资管理有限公司（简称“北京翰合”）签署了一份购买协议，将收购光曜致新和北京翰合持有的北京棫霖企业管理有限公司的99%和1%的股权及相关权益。

北京棫霖是位于北京市朝阳区北苑路158号的房地产项目，北京奥林NEO大楼的登记所有者，这意味着光线传媒实际上是购买了这栋办公楼。

低迷的写字楼市场

根据仲量联行的数据显示，2024年，北京全年大宗交易累计总额达到427亿元，较去年小幅上升。在所有交易类别中，办公楼依然是最大亮点。

例如，第四季度，翰同资本成功出售其位于三元桥的城市更新项目“三元·NEO”；同时，首创环保计划现金收购首创城发集团所持的部分楼宇资产，交易额约为7亿元。

从成交价格来看，小型项目成为北京商业办公市场的主要成交项目，2024年5亿元以下的成交量占整体交易数量的三分之一。

光线传媒此次以12亿元收购奥林NEO可谓是一桩大手笔的交易。

据了解，奥林NEO项目坐落于北京市朝阳区北苑路158号，位于北京亚奥商圈核心区域，距离双轨换乘站大屯路地铁站仅500米。该物业原属于停业的家和超市。

家和超市的资产最初由北京海淀区的海开控股旗下八大处控股集团掌管，翰同资本于2021年进行项目的转让仪式并最终于2022年完成收购，成为其城市更新领域的第十个项目。之后，该项目经过改造提升，更名为奥林NEO。

此次出售给光线传媒的奥林NEO项目以99%股权被转让，背后是由东方资产参与的光曜致新。险资在北京地产大宗交易中扮演着重要角色。

根据公司公告，此次光线传媒收购奥林NEO项目的总金额为12.20亿元。

公告指出，北京亚奥板块的办公项目报价在4.5万元/㎡到6万元/㎡之间，此次交易价格是基于市场价格经过友好协商得出的。奥林NEO总建筑面积达28504.51㎡，地上5层，地下1层，标层高度超过3.8米。依照上述价格区间，该项目的市场估值在12.8亿元至17.1亿元之间。

需要引起注意的是，这是一宗承债式交易。截至2024年年底，奥林NEO项目公司的资产总额约为8.28亿元，负债则约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元。这也意味着该物业的运营状态不佳。

光线传媒此次收购的价值难以评判，但公司在公告中强调，从长期来看，收购将有望实现稀缺房产的增值。

然而，近年来北京的写字楼市场表现并不乐观，尤其是出租市场面临供应充足而需求不足的局面，许多业主不得不通过降低租金来提升出租率。

根据戴德梁行的报告，2024年第三季度的北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升了0.2个百分点，同比涨幅为1.2%；租金则下降至每月每平方米266.1元，环比减少4.7%；与去年同期相比，降幅达到13.5%。

这不仅是北京的情况，根据仲量联行的一份报告，2024年第三季度全国40个主要城市的甲级办公楼平均租金在每月每平方米80.3元，环比降幅为0.4%-5.6%不等。

该机构指出，为了抓住流动的存量需求，业主纷纷采取更灵活、激进的租金策略以获取市场优势。

或许，这就是光线传媒做出如此大的投资的底气所在，源于《哪吒2》的成功。

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