商办零售双重挑战 阳光房地产基金寻找“韧性”

观点网 3月11日，阳光房地产基金正式发布2023/24财年整体业绩，并召开了媒体电话会议。

根据最新的业绩报告，截至2024年12月31日的18个月里，阳光房地产基金实现了总收益12.36亿港元，物业净收入接近9.58亿港元，整体可分派收入为4.99亿港元，派发比率高达94%。

目前，阳光房地产基金的所有物业均位于香港，涵盖11栋写字楼和6栋零售物业，总可出租面积达到130万平方呎。到2024年末，投资物业的总估值为179.336亿港元，其中写字楼的估值为90.65亿港元，而零售物业则为88.69亿港元。

在写字楼领域，截至2024年12月末，阳光房地产基金旗下11栋写字楼的平均出租率为92%，较2023年中期下滑了1.1个百分点；平均租金为32.1港元/平方呎，较2023年中期减少了2.5港元/平方呎；整体续租率为79%。

其中，大新金融中心作为唯一的甲级写字楼在2024年底的整体出租率为92.2%，与2023年6月的90.4%相比，有所提高。

尽管如此，租金方面有显著下滑，从2023年中期的41.8港元/平方呎降至2024年底的36.9港元/平方呎。报告期内，续租率为52%。

对于写字楼的市场表现，管理层表示，甲级写字楼的新需求仍显疲软，整体空置率较高，因此租金压力是不可避免的。

管理层指出，随着金融行业的微弱回暖，报告期内，还是有金融及银行客户进驻大新金融中心，因此对空置率的情况不必过于忧虑。

“香港写字楼出租率恢复到95%以上需要一定时间，91%到92%已经相当不错，我们会尽力而为。” 管理层表示。

市场方面，世邦魏理仕在2025年1月发布的一项报告中指出，2024年全年香港的空置率将上升至17.0%。高空置率导致第四季度租金环比下滑1.7%，全年跌幅达6.3%，这比2023年的年跌幅5.5%更加严重。

在零售物业方面，由于受到境外竞争的影响，香港的零售业总销售额已连续10个月出现下滑。

根据香港政府统计处最新公布的数据，2024年12月香港零售业总销售额暂估为328亿港元，同比下降9.7%。其中，珠宝饰品、钟表及奢侈品的跌幅达到13.8%。

在这样的背景下，到2024年12月末，阳光房地产基金旗下的零售物业整体出租率为90.1%，较2023年6月30日下降了3.4个百分点。但值得庆幸的是，续租率和租金保持稳定，分别为79%、65.6港元/平方呎。

在这6个零售物业中，上水中心购物商场和新都城一期物业是主要的物业。

上水在香港的别称是“水鬼”，几年前，内地游客来港购物的首选地便是上水，这里因交通便利、价格实惠和商品种类丰富而深受欢迎。

凭借内地游客的强大购买力，上水中心曾经表现强劲。2018年6月，上水中心的出租率高达98.9%，目前的租金为115.9港元/平方呎，估值达42.77亿元。

然而，随着市场变化，香港消费者的购置倾向转变，加上电商的崛起，上水的购物盛景已不再。到2024年末，上水中心的出租率降至91.4%，租金降至103.9港元/平方呎，整体估值大幅缩水到37.63亿元。

虽然如此，与2023年相比，上水中心的运营情况略有好转。2024年全年，租金及停车场收入微升至1.518亿港元（截至2023年12月31日为1.515亿元）。同时，续租租金增长4.2%，续租率为77%。

对比之下，位于将军澳的新都城中心一期（MCP ONE）在2023年7月完成了翻新工作后，2024年全年似乎未能实现显著的增长。

报告期内，新都城中心一期的租金及停车场收入约为1.99亿港元，截至2024年12月31日的12个月为1.33亿港元，较同期增加130万港元，收入的增长主要来自报告期内以2000万港元售出的若干车位。

截止期末，新都城中心一期的出租率下降至91.7%，而2023年6月末为92.2%；续租率为82%，续租租金也呈现负增长0.9%。现行租金从2023年6月30日的53.8港元/平方呎下滑3%，降至52.2港元/平方呎。

对此，管理层解释道：“其实出租率变动幅度不大。翻新完成后，除了主要通道外，第二通道的人流有显著增加。更换部分租户后，购物中心的人流和氛围也得到了提升。”

管理层进一步提到未来还会对西九汇物业进行翻新，包括打造美观的出入口与共享空间，以期增强与社区的联系，从而提升商场的人流及氛围。

不过，管理层也表示，考虑成本因素，翻新投入的资金并不会太多。“我们希望在投入后能获得良好的回报。因此，未来可能会在提升出租率或租金方面投入更多，同时也将在房地产科技方面进行投入，以最小化劳动成本。”

在资本市场方面，截至2025年3月11日收盘，阳光房地产基金的股价为1.92港元/股，上涨0.52%，股本为17.27亿，市值达到33.15亿港元。

截至2024年12月31日，该基金将派发1.61亿港元，每单位基金将分派9.3港仙。

免责声明：本文的内容和数据由观点网基于公开信息整理，不构成投资建议，使用前请自行核实。