年报观察 | 招商局置地最艰难一年

观点网 3月12日，招商局置地有限公司发布了其2024年度的财务业绩报告。

从业绩数据来看，2024年显然是招商局置地面临挑战的一年。

2024年，公司总营业收入为206.61亿元人民币，较2023年的288.01亿元下降约28%；毛利从38.71亿元骤降至9.85亿元，降幅达到75%；毛利率则从13.44%减少8.67个百分点，降至4.77%。

此外，公司的净收益已由盈利转为亏损，2024年亏损16.90亿元，而2023年则盈利12.52亿元，同比下降约235%；其中，股东应占亏损达18.51亿元，去年同期盈利为1.33亿元，同比大幅下滑约1487%。

在3月13日的电话会议上，招商局置地针对2023年度的业绩进行了详细分析。

与会的投资者表示，财务总监陈燕在会上明确指出：“2024年将是房地产市场中最艰难的一年。”

深耕市场

与众多上市房地产企业不同，招商局置地并未选择全国布局，而是专注于少数重点地区进行深耕。

截至2024年底，公司的开发项目主要集中在广州、佛山、重庆、西安、南京和句容等地，涵盖了45个房地产项目，包括住宅、公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

这一战略的形成源于2019年，为避免同行业竞争，招商局置地与招商蛇口集团签署了一项不竞争协议，划定了各自的发展区域。

根据约定，招商局置地的业务主要聚焦于佛山、广州、南京及句容，而招商蛇口则承诺在这些地区不与其竞争；至于重庆和西安，招商局置地曾考虑退出房地产业务，但在此之前，招商蛇口集团同样不会与其发生直接竞争。目前，招商局置地并未如计划退出重庆和西安，且目前公司几乎一半的收益源自这两地。

2024年，招商局置地在西安和重庆的总收益分别为55.75亿元和43.56亿元，占公司总收益的比例约为26.98%和21.08%，合计接近48%。如若退出这两个城市的房地产业务，招商局置地的损失将不容小觑。

因此，招商局置地表态：“集团决定暂时继续在重庆及西安开展房地产业务。”

在其他地区，公司在南京与句容、广州、佛山和香港等项目的收益比例分别为40.7%、7.29%、3.61%和0.34%。

根据与会投资者的反馈，招商局置地在本年度仍会坚持精细化的投资管理，管理层在会上表示：“公司将强化投资控制，依据销售制定投资决策，精确选择优质项目资源。”

在2024年，招商局置地的新项目特点则是高权益。该公司在西安、广州和南京共获得了5个新项目，权益地价合计36亿元，其中3个项目是全资控股，分别位于广州和西安。

其中，广州的林屿境是该市首个超新规四代住宅、也是首个立体园林试点项目，去年12月中旬已开始登记，首次开盘当日便实现“日光”销售。

截至年末，招商局置地的土地储备达420.18万平方米，其中重庆土地储备约占53%，南京及句容占20%，西安占18%，广州占7%，佛山占2%。

值得一提的是，由于近年来招商局置地未在佛山新增项目，目前在佛山的开发项目已完全去化，未来可能会退出该市场。

市场挑战

得益于下半年房地产市场的回暖，以及南京和广州等项目的良好表现，招商局置地在2024年全年完成合约签约额达到424.62亿元，较第一季度同比跌幅32%逆转为全年增长10%。

从地区来看，南京与句容地区的合同销售额约为130.03亿元，占总比31%；西安的销售额约为119.90亿元，占28%；广州销售额为85.47亿元，占20%；重庆销售额为44.16亿元，占11%；佛山销售额39.43亿元，占9%；香港销售额为5.63亿元，占1%。

如果按权益销售金额计算，2024年招商局置地的销售业绩更加突出，全年销售额达到288亿元，同比增长约19%。

然而，销售端的回暖并未能遏制公司营收、净利润和毛利率的下滑，三项指标分别出现了28%、235%和8.67个百分点的同比降幅。

2024年，招商局置地结转收入206.6亿元，同比减少81.4亿元，近30%的高额降幅成为公司净利润下降的主要因素。

与会投资者指出，除了结转收入减少外，招商局置地2024年的项目结转毛利率也有所下降，具体降幅尚未披露。

此外，有管理层透露，净利润的下降不仅受到毛利降低的影响，还受到两方面的因素：一是计提商誉及联合营公司的应收款减值共计7.06亿元；二是联合营公司投资出现亏损2.5亿元。

关于毛利率，投资者指出，招商局置地在2024年计提了约5.5亿元的存货减值准备，影响了公司的毛利水平。如果未来市场情况好转，存货价格有望回升，从而促进公司毛利率恢复。

公司管理层认为，综合考虑，今年首季度的市场表现相较去年有所好转，因此预计毛利率将稳步上升。

需要注意的是，招商局置地近几年的业绩总体呈现下滑趋势。

数据来源：企业公告，观点指数整理

多年来，招商局置地与多家公司开展过合作，2019年曾与五矿地产共同开发广州的黄埔地块，并与龙湖合作开发广州的白云地块；2020年又与保利开发广州琶洲地块，同年与保利、武汉泛悦、南京颐居和新希望等合作，共同开发南京江北新区的地块。此之前，招商局置地曾与万科和碧桂园等企业合作。

这种低权益合作模式虽然能降低风险、加快扩张速度，却对招商局置地的业绩表现产生了不利影响。

去年，招商局置地在联营公司及合营企业的业绩中均出现亏损，前者亏损1.29亿元，后者亏损1.18亿元，合计损失3.47亿元，已经超出了2023年归母净利润的规模。

这也是为何招商局置地自2022年起提升新增项目的持股比例，重回高权益特点的一大原因。

面对行业利润率压力，招商局置地表示，集团将深入挖掘建造及运营成本的管控潜力，强化销售费用、管理费用、财务费用的刚性约束，同时推动财务结构优化；亏损的业务单元将实施严格的成本控制，以确保尽快回归正轨。

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