《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点网 春节过后的一个月，电影《哪吒2》依然在热搜榜上引发热议。

自1月29日上映以来，《哪吒2》迅速取得了惊人的成功，当前全球票房（包括预售与海外）已超148.82亿元，位居全球影史票房第六名。

得益于票房的强劲表现，该片的主要投资及发行方北京光线传媒股份有限公司（简称“光线传媒”）的股价屡创新高，市值曾一度突破千亿大关。

无疑，《哪吒2》已成为光线传媒的一项成功投资。获得丰厚回报后，该公司开启了“买买买”的扩张模式。

光线传媒于3月7日晚公布了一项收购资产的公告，计划以12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司100%的股权，从而获得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为新办公场所。

此次交易在北京近期的大宗交易市场中，交易金额算是较为可观的。

12亿购楼背后的原因

光线传媒与《哪吒》系列的联系始于2015年。

当年10月25日，光线传媒宣布成立“彩条屋影业”动漫集团，并首次披露了彩条屋投资的13家公司名单，其中包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

随后，可可豆动画陆续推出了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等动画影片。其首部作品《哪吒1》成为中国动画电影的经典，累计票房达50.35亿元，而《姜子牙》则表现欠佳，尽管票房为16.03亿元，但未达到预期。

直到《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的发布，才再次刷新了中国动画电影的票房记录。

光线传媒虽然未公开《哪吒2》的票房收入，但根据猫眼数据，片方分账比例为39.36%，因此其票房收入已超过52亿元，而光线传媒在《哪吒2》中的投资比例约为60%。

粗略估算，《哪吒2》为光线传媒贡献了约30亿元的收入。根据公司2024年三季报显示，其营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的热播反映在光线传媒的股市表现上，截至3月7日收盘，光线传媒的股价报23.18元/股，自春节（2月5日）以来股价上涨143.23%，其中在2月7日一度触及创纪录的41.68元。

毋庸置疑，《哪吒2》是光线传媒的一项成功投资。在收获丰厚盈利后，光线传媒开始了房产的布局。

3月7日，该公司与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称“光曜致新”）及北京翰合投资管理有限公司（简称“北京翰合”）签署了《买卖协议》，光线传媒将获取光曜致新和北京翰合分别持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称“北京棫霖”）99%与1%的股份及其附带的全部权利和利益。

北京棫霖是位于北京市朝阳区北苑路158号-1至5层101的北京奥林NEO大楼的登记所有者。因此，光线传媒实际上是收购了这座办公楼。

低迷的写字楼市场

根据仲量联行的数据，2024年北京市全年大宗交易累计总额为427亿元，与去年略有增长。办公楼依旧是交易的主要类别。

例如，在第四季度，翰同资本完成了位于三元桥“三元·NEO”项目的销售，买家为金鹰（亚洲）集团，另外首创环保则拟以现金收购首创城发集团所持有的部分楼宇产权，交易额约为7亿元。

从成交价格来看，小型项目往往是北京商办市场的主力，2024年北京5亿元以下的交易占全年交易数量的三分之一。

光线传媒此番12亿收购奥林NEO项目可谓是较为重磅的大宗交易。

据了解，奥林NEO项位于北京市朝阳区北苑路158号，处于北京亚奥商圈，距离双轨换乘站大屯路地铁站只有500米，前身是大屯路的家和超市。

家和超市的资产最初由北京海淀区属企业海开控股旗下的八大处控股集团拥有，而在2021年11月，翰同资本与海开控股及八大处控股进行了家和超市项目的转让仪式。那时，家和超市已经停业五年。

翰同资本于2022年2月完成了该项目的收购，成为该公司在城市更新领域收购的第十个项目。之后，翰同资本联合东方资产发起设立专项城市更新基金，海开控股、君诺投资、大苑地产等企业战略出资，共同参与项目的改造提升，最终实现了项目的“商改写”，并重新命名为奥林NEO。

光曜致新此次出售99%股权的奥林NEO项目公司，其背后是东方资产。近年来，险资机构在北京的大宗交易市场中扮演着重要角色。

公司披露的交易公告显示，光线传媒收购奥林NEO项目涉及的总款项为12.20亿元。

其中提到，北京亚奥板块办公项目的报价在4.5万元/㎡至6万元/㎡之间，本次交易价格是在参考市场行情的基础上经过友好协商后确定的。资料显示，奥林NEO总建筑面积为28504.51㎡，项目共有5层地上部分及一个地下层，每层面积均为5000㎡，标准层净高超过3.8米。根据上述报价区间，该项目的价格在12.8-17.1亿元之间。

值得注意的是，此次交易为承债式买卖，截至2024年底，奥林NEO项目公司北京棫霖的资产总额为约8.28亿元，负债总额约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元，营业收入为0，净亏损为-1.03亿元。

此次光线传媒收购奥林NEO的价格尚难以评判究竟划算与否，公司在公告中提到，从长期来看，此次收购或有望享受稀缺物业带来的增值收益。

然而，近年来北京的写字楼市场状态低迷，特别是在出租市场，真实情况是供应充足，而需求则较为疲软。为了提升出租率，许多业主不得不采取以价换量的策略。

根据戴德梁行的数据，2024年第三季度，北京写字楼市场的空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点；租金为每平方米每月266.1元，环比下降4.7%；同比降幅达13.5%。

这不仅是北京市场的现状，仲量联行的一份报告指出，2024年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每平方米每月80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，为了抓住流动的存量需求机会，业主方采取了更加灵活进取的租金策略，以获得竞争优势。

或许，光线传媒的信心来源于《哪吒2》的成功。

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