传贝莱德断贷剥离北岸长风 上海写字楼次中心市场竞争加剧

观点网 2月13日消息，近期媒体报道指出，贝莱德旗下的一项基金由于未能按时还款，已将位于上海的一座办公楼交与渣打银行管理。据悉，贝莱德旗下基金在2023年贷款到期时选择了延期一年。首次展期结束后，贝莱德决定不再申请第二次延期，最终完全放弃了位于上海的这项写字楼资产。

该写字楼资产包含位于上海普陀区的北岸长风E幢和G幢写字楼，总建筑面积约为2.78万平方米。

截至发稿时，贝莱德与渣打银行尚未对此事件进行任何公开回应。

上海写字楼面临挑战

接手北岸长风七年后，贝莱德意想不到地通过断贷违约的方式剥离其资产。

这一项目是贝莱德在中国内地市场投资的第二个商业地产。2018年，贝莱德通过仲量联行以12亿元的价格，从保德信金融的房地产子公司购得该项目。当时，这笔交易被视作贝莱德对上海办公空间需求增长的押注。

此次转手的资产由保德信金融旗下的PGIM Real Estate负责，后者于2016年以8.3亿元从亚腾资产管理收购了北岸长风E栋和G栋两座写字楼。

值得注意的是，曾经这两栋写字楼的价格曾下滑达到22%，仅值6.48亿，但PGIM仍以溢价购入，持有两年后便以12亿的价格转让，回报率达到44.6%，显示了大宗投资中的可喜成绩。

交易完成时，PGIM Real Estate亚太区负责人Benett Theseira曾向媒体表示：“成功的主要原因在于我们选择的入场时机与价格，而2015、2016年正是内地商业房地产市场崛起的时期。”

相比PGIM的成功，贝莱德在这两栋写字楼上的投资却惨遭失利，其12亿收购资金中，有7.8亿为渣打银行的贷款。

2023年贷款到期后，贝莱德虽选择延期一年，但同时也开始出售北岸长风。2024年，贝莱德以7折的折扣出售，总价约8.4亿元，然而未能找到接盘方。贷款再次到期后，贝莱德不再申请延期，最终选择让渣打银行没收这两栋写字楼。

由此，渣打银行仅以7.8亿成功收购这两栋写字楼，单价每平方米从4.3万元降至2.8万元。

剥离北岸长风后，贝莱德在上海余下的一项写字楼资产为其在内地的首个商业地产项目——上海中港汇大厦。2017年3月，贝莱德以13.7亿从沪港联合控股有限公司收购了总建筑面积31,700平方米的中港汇大厦。中港汇大厦与北岸长风均位于普陀区，收购当地的时间相近，单价也为4.3万元。

尽管两项目收购时的单价接近，但经过七年，二者的租金水平却出现了明显的差距，这也是贝莱德选择放弃北岸长风的重要原因。

根据相关信息披露，2024年北岸长风两座写字楼的租金已经跌至3.2至5.8元/㎡/天，物业管理费为11元/㎡/月，已处于行业较低水平。而上海中港汇大厦的租金为6.5至7元/㎡/天，物业管理费为21元/㎡/月，维持了相对良好的租金水平。

截至2024年12月31日，贝莱德的总资产已达到11.6万亿美元，同比增长15%；2024年总营收204.07亿美元，同比增长14.3%；归属于公司的净利润为63.69亿美元，同比增长15.8%。

此次在上海的小损失似乎并不影响其在全球资产管理规模上的领先地位。

次中心市场的波动

2025年1月，中邮保险与上海博华广场签署百亿级的专项基金投资协议，为写字楼市场带来一场开门红，激发了市场情绪。但贝莱德因断贷剥离写字楼资产的行为使人们重新审视市场，写字楼市场的分化现象可能在2025年愈发明显。

到2024年，上海已成为全球最大的办公楼市场，甲级写字楼存量达到1717万平方米。供需失衡、租金下行的局面依旧存在，区域分化及产业需求的变化给写字楼市场带来新压力。

世邦魏理仕的数据显示，2024年上海写字楼市场录得12个新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。其中，甲级写字楼新增供应约37万平方米，多数项目出现延期入市，新入市的项目主要集中在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等核心及次核心区域。

仲量联行的数据显示，2024年上海办公楼净吸纳量达到47.6万平方米，与2023年基本持平。

相比之下，北京2024年新增写字楼供应仅27.3万平方米，仅为上海的约三分之一；截至2024年底，北京的甲级写字楼存量约1288万平方米，约为上海的四分之三。

显而易见，上海写字楼市场供需之间的矛盾在加剧。2024年第三季度，上海甲级写字楼的空置率攀升至22.2%，突破了国际公认的20%警戒线；到四季度末，上海甲级写字楼的平均空置率小幅上升至19.6%。

在租金方面，四季度上海全市甲级写字楼的平均租金环比降至6.54元／㎡／天，而长期机制内的南京西路板块租金也跌破了10元，至此上海核心区域各板块的平均租金全部回归至1位数。

为了保持核心区域写字楼的稀缺性，2024年约70%的新增办公供应集中于次中心区域，改变了过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等核心区域占据90%写字楼供应的格局。

因此，次中心区域的租赁竞争愈发激烈。高力国际统计显示，在上海18个次中心区域中，有13个空置率超过20%。

在核心区域，外滩、新天地和中山公园的空置率较2023年有所上涨，而人民广场、南外滩及虹桥&古北的空置率改善最为显著，其中南外滩的空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的区域。

中邮与贝莱德在写字楼领域的动态反映出，上海写字楼市场正在加剧两极分化，优质地段的写字楼项目依然具备市场价值。

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