商业退步集 | 海港城风浪中收入微增 九龙仓置业称未见拐点

观点网 随着寒意的加重，连“商业巨头”九龙仓置业在遭遇如洪水般的市场动荡时，也难免出现一些波动。

尽管2023年初香港经济在疫情防控措施放松的背景下开始新一轮发展，但向上发展的动力似乎并没有持续太久，尤其是在零售消费领域。

受全球经济的不确定性和本地消费外流、人民币贬值等因素的影响，加上财政赤字问题，香港政府于2024-25财政年度停止派发消费券，导致市场情绪受到多方面的抑制。

根据香港政府统计处最新发布的数据，2024年12月香港零售业总销货价值初步估算为328亿港元，同比下降9.7%，已经连续10个月出现下滑。其中，珠宝首饰、钟表和奢侈品的业绩下降工作最为明显，跌幅高达13.8%。

与此同时，香港全年零售业总销货价值初步估算为3768亿港元，同比减少7.3%。

这一现象反映在九龙仓置业的业绩上，该公司表示：“海港城和时代广场的商场空置率保持在低位，但随着租户销售额下降，营业收入自然受到了影响。”

下行何时会止？

九龙仓置业主要拥有多个成熟的物业，包括海港城、时代广场和荷里活广场等大型综合体资产，以及中环会德丰大厦、卡佛大厦和香港美利酒店等写字楼项目，以及新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

由于长时间未能开拓新业务，九龙仓置业无法有效抵御市场波动，表现相对被动。

在2024年上半年，香港零售业总销货价值同比下降6.6%。对应九龙仓置业的业绩，报告期内该公司实现收入65.01亿港元，同比增长仅0.43%。同期，海港城的整体收入（包括酒店）微增5%，营业盈利上升3%；时代广场的整体收入保持稳定，营业盈利增长1%。

2024年下半年，香港零售业的显著下滑直接影响了九龙仓置业的表现。

数据显示，2024年全年九龙仓置业主要经营指标全面下降。年度收入下滑3%，至129.12亿港元，营业盈利同样减少3%，降至96.91亿港元。

按部门来看，投资物业收入减少1%，至108.01亿港元，营业盈利减少2%，至91.02亿港元；酒店收入减少1%，至15.41亿港元，营业盈利则减少53%，降至9900万港元。

在盈利方面，集团基础净盈利微增2%，达61.39亿港元，而股东应占盈利从2023年的47.66亿港元下降至8.75亿港元。

不过，如果计算投资物业减值损失56.65亿港元，扣除非控股股东权益后，股东应占未实现估值的损失则为56.21亿港元。

在此背景下，九龙仓置业的分红也有所减少。消息称，九龙仓置业2024年度每股派息1.24港元，低于2023年的1.28港元。

香港投资者对于九龙仓置业此类收租股票的分红通常有较高期待。截至3月10日该股收于20.55港元，当天下跌3.29%。

实际上，自公司上市以来，九龙仓置业的分红政策一直是依据“香港投资物业及酒店基础净盈利的65%”的公式进行的。

在业绩发布会上，集团主席兼常务董事吴天海回应道：“分红的多少完全取决于当年香港的收租物业和酒店的经营状况。”他说，今年分红减少反映了香港商业物业和酒店经营状态相较去年有所下滑。

多类物业资产面临全面压力，未来市场形势仍然不明朗。

“虽然香港经济实现了温和增长，但商业物业的需求仍然偏软。”九龙仓置业管理层在业绩会中表示，去年的港元持续强势，加上美联储减息的步伐缓慢，影响了商家和消费者的信心。

“港元兑人民币和日元在去年创下20年来的新高，对其他货币也相对强势，这削弱了香港在本地消费者和游客中的吸引力。”九龙仓置业管理层指出，2024年访港旅客人次与疫情前相比仍有较大差距，香港本土零售市场因消费降级和外流问题，其复苏速度依旧缓慢。

这种状况从去年延续至今。

吴天海表示，2025年第一季度已过去大半，当前市场趋势呈下降态势，并未见到突出的变化。他形容当前市场为“在飘”，意味着尚未显现出明确的转折点。

“根据两会前的趋势，我们对上半年的前景并不乐观。”他说，目前尚未观察到旗下物业租户的活跃度有明显变化。而下半年的情况因两会刚结束，实体市场将如何反应尚未可知。

就拐点的到来判断问题，吴天海同样对当前形势感到不明朗。唯有办公楼的组合业务不再缩减并保持稳定、甚至扩展业务，或者有新企业来自海外落户，可能是拐点的一个迹象。

零售方面，“香港零售业零售总额的止跌回暖，才是一个基本的信号。”吴天海指出。

在这样的尴尬局面下，九龙仓置业积极推动降低负债。

数据显示，截至2024年末，九龙仓置业的净负债自2020年底开始加息周期以来，累计减少了178亿港元，创下342亿港元的新低。净负债率从2023年的18.6%进一步降至17.8%，同时去年该公司的平均利息成本为5.6%。

依旧旗帜鲜明

九龙仓置业拥有999年租期的优质物业，使其能较为从容地面对此次风险，其中海港城和时代广场为两大核心资产。数据显示，截至2024年年末，九龙仓置业的投资物业总额达2218亿港元，两个物业就占据了88.5%。

其中，海港城为超级综合体，拥有840万平方英尺的总建筑面积，包括211.7万平方英尺的零售区域，另外还有10座甲级写字楼，总建筑面积达456.3万平方英尺，其余则是3个国际级酒店、256个服务式公寓、会所和国际邮轮码头，占用172.9万平方英尺。

从地理位置和体量来看，海港城在香港几乎没有竞争对手。因此，要维持低空置率相对简单。2024年底，海港城商场的出租率保持在94%；办公楼出租率上升至90%。

海港城（含酒店）的总收入增长2%，达到90.96亿港元，营业盈利增加0.4%，达到72.04亿港元，分别占九龙仓置业收入的70%和集团营业盈利的74%，其重要性较去年有所提升。

其中原因之一可能是一些关键租户已经开始回归海港城。

作为香港最大的购物中心，海港城维持着稳定且多样化的商户组合。在临广东道一侧，著名的名店街长达530米，聚集了全港最优质的16个奢侈品牌，且品牌质量仍在提升。

据了解，在2024年内，海港城商场完成了多项品牌升级调整，包括意大利奢侈品牌Valentino在去年1月重新开设的一家男士精品店；

其他新进驻的品牌包括Cartier腕表专卖店、英国奢侈鞋履品牌Manolo Blahnik、西班牙鞋类品牌CAMPER、法国品牌Repetto、意大利高端品牌Mr & Mrs Italy、以及德国品牌BIRKENSTOCK等。

在“黄金步道”中，Giorgio Armani、Fendi、Celine等品牌也推动了门店面积的扩展，例如Giorgio Armani的双层店面积增加至近1000平方米。

管理层透露，Louis Vuitton的旗舰店将在今年第二季度扩展至四层楼高。

与海港城相比，时代广场的业绩明显恶化。2024年，时代广场的收入和营业盈利均下降6%。

时代广场拥有建筑面积为94.3万平方英尺的17层高商场，以及两栋分别为46层和39层的写字楼，总建筑面积达103.3万平方英尺。项目商场部分期末出租率为93%，办公楼出租率为90%。

时代广场商场去年继续积极调整租户组合，包括Louis Vuitton于今年1月以试营业方式进驻，同时吸引了BLOCKPINK THE GAME、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等品牌和主题快闪店。

然而，由于时代广场位于铜锣湾核心区域，面临的直接竞争更为激烈。

其最直接的竞争对手为希慎兴业掌控的利园区。资料显示，希慎兴业在铜锣湾拥有9座完成的办公零售综合体，总建筑面积约382.5万平方英尺。

这一以多栋物业组成的商业区被称为“利园区”，过去一年持续进行更新换代。希慎兴业于2023年初正式发布了利园的升级计划“Lee Gardens for the Next Century”，目前该计划已进入成果期。

同时，新命名的“利园八期”的加路连山道项目预计将在2026年投入使用，时代广场面临的竞争将愈加激烈。

九龙仓置业在报表中并未披露其他物业的半年度情况。但就目前形势而言，占集团收入和盈利超过70%的海港城，其收入未见下滑，已是最大的好消息。

九龙仓置业本身具备特殊属性，尤其是上述两个旗舰物业均拥有999年土地契约，特别是海港城，其地理位置、体量和地位难以替代。对九龙仓置业而言，公司的运营目标在于长远与稳定，具备较强的抗风险能力，努力化被动为主动。

但下行趋势还需持续多久，至少目前的经营状态依然艰难。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。