商业退步集 | 海港城风浪中收入微增 九龙仓置业称未见拐点

观点网 寒意愈发浓烈，即便是如“商业巨轮”的九龙仓置业，在当前市场环境中，亦难以避免困境。

尽管2023年初，疫情防控政策放宽后，香港经济似乎迎来了发展新机遇，但增长的势头并未持久，尤其是在零售消费领域。

全球经济的不稳定性、本地消费外流及人民币贬值等因素的影响，加之香港政府因财政赤字问题决定在2024-25财政年度中止发放消费券，使得市场情绪受到多重压力。

据香港政府统计处最新的数据显示，2024年12月香港零售业的总销售额临时估算为328亿港元，同比下降9.7%，已连续十个月下滑。其中，珠宝首饰、钟表及奢侈品的跌幅高达13.8%。

与此同时，香港全年零售业的总销售额临时估算为3768亿港元，同比下降7.3%。

这一状况也反映在九龙仓置业的财务表现上，公司表示：“尽管海港城与时代广场的商场空置率保持在较低水平，租户销售额的减少却导致营业额下降，从而影响集团收入。”

下行何时休

九龙仓置业主要运营香港多个成熟物业，包括海港城、时代广场及荷里活广场等综合体商城，以及位于中环的多个写字楼和酒店项目。

由于长时间未进行业务拓展，九龙仓置业在市场波动中显得相对被动。

2024年上半年香港零售业总销售额同比降幅为6.6%。在此背景下，九龙仓置业于该期间的收入为65.01亿港元，同比增长仅0.43%。海港城收入增长5%，营业盈利增长3%；而时代广场的整体收入稳定，营业盈利微升1%。

至2024年下半年，香港零售业的显著下滑直接拉低了九龙仓置业的业绩。资料显示，2024年全年九龙仓置业的主要经营指标普遍下滑，年度收入减少3%至129.12亿港元，营业盈利同样减少3%至96.91亿港元。

分部门来看，其投资物业的收入下降1%至108.01亿港元，营业盈利降低2%至91.02亿港元；酒店收入亦减少1%至15.41亿港元，但营业盈利骤降53%至9900万港元。

在利润方面，集团核心净盈利轻微上升2%至61.39亿港元，但股东应占盈利从2023年的47.66亿港元减少至8.75亿港元。

若把投资物业重估的减值净额56.65亿港元考虑在内，扣除非控股股东权益后，股东应占的未变现估值亏损将为56.21亿港元。

因此，九龙仓置业的分红也相应下调。根据消息，该公司将在2024年度派发每股1.24港元的股息，较2023年的1.28港元有所减少。

香港投资者对此类收租股的分红稳定性一直有着强烈的关注。根据数据显示，截至3月10日收市，该股报价为20.55港元/股，其中当天下跌了3.29%。

九龙仓置业自上市以来，一直贯彻“香港投资物业及酒店基础净盈利的65%”的派息政策。

集团主席吴天海在业绩会上表示，派息的高低取决于香港收租物业及酒店的实际经营状况。他指出，今年的分红较去年减少，充分反映出香港商业物业及酒店业的经营情况相比一年前有所下滑。

面临全面压力，市场前景依然不明朗。

管理层提到，“尽管香港经济实现了温和增长，但商业物业的需求依然疲软。”此外，持续的港元强势，加上美联储放缓降息步伐，影响了商业主体及消费者的信心。

在港元兑人民币和日元持续强势的情况下，香港对于本地消费者及游客的吸引力显著下降。加之，2024年访港旅客数量与疫情前相比尚有较大差距，受到消费降级和消费外流的拖累，香港本土零售市场的复苏仍显缓慢。

这种困境从去年持续至今。

吴天海在业绩会上表示，2025年第一季度已过大半，目前市场走势持续走弱，尚未出现显著变化。他用“在漂”形容当前状态，表明尚未看到明显的市场拐点。

至于拐点何时会出现，他指出目前情况脸色尚不明朗。但如果办公楼租户开始回暖，甚至有新的企业入驻香港，或将是市场转机的信号之一。

从零售角度来看，吴天海认为“香港零售总额的止跌回升是一个基本的正面信号”。

在这尴尬时期，九龙仓置业正在积极降低负债。

截至2024年末，九龙仓置业的净负债较2020年底的加息周期累积减少178亿港元，创下342亿港元的新低，净负债率亦从18.6%降至17.8%，其平均利息成本为5.6%。

依旧旗舰

九龙仓置业拥有的999年租期的优质物业为其应对风险提供了从容的条件，海港城和时代广场为其核心资产。数据显示，截至2024年年末，九龙仓置业的投资物业总额为2218亿港元，其中海港城和时代广场占据88.5%。

海港城作为规模宏大的综合体，拥有840万平方呎的总楼面面积，其中包含211.7万平方呎的零售商业面积和456.3万平方呎的甲级写字楼，还有三家国际级酒店、256间服务式住宅单位及其他配套设施。

凭借其优越的地理位置及庞大体量，海港城在香港市场中几乎无可匹敌，因此维持空置率的压力相对较小。截至2024年底，海港城商场的出租率维持在94%；办公楼出租率则上升至90%。

海港城及其酒店的总收入增长2%至90.96亿港元，营业盈利微增0.4%至72.04亿港元，分别占九龙仓置业充足的70%和74%，其重要性相比去年得到提高。

其中，一些主要租户的回归成为关键因素。

作为香港最大的购物中心，海港城维护了平衡且稳定的商户组合，粤道两旁的名品街吸引了16家顶级奢侈品牌的聚集，品牌品质持续提升。

最新消息显示，2024年海港城进行了双位数的品牌更新调整，早于2020年退出的意大利奢侈品牌Valentino已于去年1月重新开设男士精品店，此外，Cartier腕表专卖店、Manolo Blahnik、CAMPER、Repetto等新品牌也陆续入驻。

而在“黄金步道”，Giorgio Armani、Fendi、Celine等品牌持续扩展门店面积，Giorgio Armani甚至将其双层店扩展至近千平方米。

物业管理层透露，Louis Vuitton的旗舰店将在第二季度扩展至四层高。

与之相比，时代广场的表现显著恶化。2024年，其收入与营业盈利均下降了6%。

时代广场拥有94.3万平方呎的17层高商场与两栋高达46层和39层的写字楼，项目商场部分的出租率为93%，办公楼出租率为90%。

时代广场商场在去年继续积极调整租户组合，包括Louis Vuitton今年1月以试营业方式进驻，同时吸引了BLACKPINK THE GAME、Jellycat等品牌及快闪店。

然而，由于时代广场位于铜锣湾核心区，面临的竞争压力愈加明显。

其直接竞争对手是希慎兴业，而后者在铜锣湾已拥有9座办公零售综合体，总建筑面积约382.5万平方呎。新近的“利园八期”项目预计将在2026年完工，这为时代广场带来了更大的竞争压力。

目前九龙仓置业并未在财报中披露其他物业的半年情况，但从目前的情况来看，海港城维持收入不下滑，已然是最大的成功。

九龙仓置业自身的独特性，尤其是上述两大核心物业均具有999年土地契约，使得其长久运营得以稳定，具备较强的抗风险能力。

然而，持续的下行局势还需多久才能结束，至今形势依旧艰难。

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