《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点网 春节已经过去一个月，然而春节档的热门影片《哪吒2》依然频繁登上热搜榜。

自1月29日上映以来，《哪吒2》迅速取得了巨大的成功，目前全球票房（包括预售和海外市场）已经超过148.82亿元，跻身全球影史票房排行榜第六位。

在出色的票房表现推动下，主投和发行方北京光线传媒股份有限公司（以下简称“光线传媒”）的股价屡创新高，市值一度超越千亿大关。

可见，《哪吒2》是光线传媒迄今为止最成功的投资。随着投资收益的显著增长，该公司已启动了“买买买”的战略。

3月7日晚，光线传媒宣布计划斥资12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司的100%股权，以获取位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为办公场所。

此次交易在近年来北京大宗交易市场中属于较高金额的交易。

12亿购楼的信心

光线传媒与哪吒的关系始于2015年。

2015年10月25日，光线传媒宣布成立“彩条屋影业”动漫集团，并首次公开了彩条屋投资的13家企业名单，其中包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

此后，可可豆动画陆续推出了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等动画作品。《哪吒1》成为中国历史上最成功的动画电影，票房高达50.35亿元；而《姜子牙》则表现不如预期，票房16.03亿未达到预期收入。

直到《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的推出，才再次刷新了中国动画电影的票房纪录。

尽管光线传媒没有详细披露《哪吒2》的具体票房收入，但根据猫眼的数据，片方能获得的分账比例约为39.36%，因此，片方的票房收入已超过52亿元，而光线传媒在《哪吒2》中的投资比例约为60%。

粗略估算，《哪吒2》给光线传媒带来的收入在30亿元左右。根据公司2024年三季报，光线传媒当季营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣除非经常性损益后的净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的热销促使光线传媒在二级市场的表现迅猛，截至3月7日收盘，光线传媒股票收报23.18元/股，自春节（2月5日）以来上涨了143.23%，在2月7日最高已达41.68元，创下历史新高。

可以说，《哪吒2》为光线传媒带来了巨大的投资回报，赚得了一大笔资金后，光线传媒开始进行房地产投资。

3月7日，光线传媒与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称“光曜致新”）以及北京翰合投资管理有限公司（简称“北京翰合”）签署了《买卖协议》，将收购光曜致新和北京翰合持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称“北京棫霖”）99%、1%的股权及其附带的所有权利和利益。

北京棫霖为北京奥林NEO大楼的登记所有权人，意味着光线传媒实际上买下了这座办公楼。

写字楼市场的低迷

根据仲量联行的数据，2024年北京市大宗成交总额为427亿元，略有增长，办公楼依旧是成交的主要类型。

例如，第四季度，翰同资本成功出售其位于三元桥的城市更新项目“三元·NEO”给金鹰（亚洲）集团，首创环保则计划以现金收购首创城发集团持有的部分楼宇产权，交易金额约为7亿元。

从价格来看，小规模项目在北京商业办公市场的成交中占据主导地位，2024年5亿元以下的交易数量占全年总交易的三分之一。

光线传媒此次12亿收购奥林NEO项目可被视为大宗交易中的一笔重要交易。

据了解，奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，坐落在北京亚奥商圈的核心地段，距离大屯路地铁站仅500米，原为大屯路家和超市。

家和超市的资产最初属于海淀区的海开控股旗下的八大处控股集团。2021年11月，翰同资本与海开控股及八大处控股进行家和超市项目的转让仪式，当时该超市已停业五年。

2022年2月，翰同资本完成了对该项目的收购，成为其在城市更新领域的第十个收购项目。随后，翰同资本与东方资产共同成立专项城市更新基金，联合海开控股、君诺投资、大苑地产等企业参与项目改造，实现“商改写”，并将其命名为奥林NEO。

此次光线传媒收购奥林NEO项目的99%股权，光曜致新背后即为东方资产。目前，险资机构在北京大宗交易市场中发挥着重要作用。

根据交易公告，光线传媒此次收购奥林NEO项目，总投资金额为人民币12.20亿元。

根据市场报价，北京亚奥板块的办公项目价格在4.5万元/㎡至6万元/㎡之间，该交易价格是在参考市场价格的基础上经过友好协商后确定的。资料显示，奥林NEO项目总建筑面积为28504.51㎡，地上5层，地下1层，每层面积5000㎡，标准层净高超过3.8米。按照上述报价区间计算，该项目价值大约在12.8至17.1亿元之间。

需要注意的是，这项交易为承债式买卖。到2024年底，奥林NEO项目公司北京棫霖的资产总额大约为8.28亿元，负债总额接近10.12亿元，净资产为-1.84亿元，营业收入为零，净亏损约为1.03亿元。

光线传媒此次收购的合理性有待评估，公司在公告中提到，从长远来看，此次收购有望享受到稀缺地产的增值潜力。

但是，近年来北京写字楼市场表现不如预期，特别是在租赁方面，市场供需关系紧张，许多业主为提高出租率而采取以价换量的策略。

根据戴德梁行的数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场的空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点；而租金则降至每月每平方米266.1元，环比下降4.7%，同比降幅为13.5%。

这并非北京市场的独特现象，仲量联行在报告中称，2024年第三季度全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还指出，业主为捕捉流动的存量需求，正在采取更加灵活和积极的租金策略，以寻求市场优势。

或许，光线传媒的信心正是源于《哪吒2》的成功。

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