商办零售双重挑战 阳光房地产基金寻找“韧性”

观点网 3月11日消息，阳光房地产基金发布了2023/24财年的全面业绩，并举行了媒体电话会议。

根据业绩报告，截至2024年12月31日的18个月内，阳光房地产基金全年收益达到12.36亿港元，物业净收入约为9.58亿港元，分派收入大约为4.99亿港元，分派比率为94%。

阳光房地产基金的物业组合全部位于香港，涵盖11座写字楼和6座零售物业，合计可出租面积为130万平方呎。截至2024年底，投资物业总估值为179.336亿港元，包括写字楼的90.65亿港元和零售物业的88.69亿港元。

在写字楼方面，截至2024年12月底，基金旗下11座写字楼的平均出租率为92%，较2023年中期减少1.1个百分点；而平均租金为32.1港元/平方呎，相较2023年中期减少了2.5港元/平方呎，整体续租率为79%。

其中，大新金融中心作为唯一的甲级写字楼，截至2024年底出租率为92.2%，与2023年6月末的90.4%相比有所上升。

然而，租金却显著下滑，从2023年中期的41.8港元/平方呎降至2024年底的36.9港元/平方呎，报告期内续租率为52%。

针对写字楼的表现，管理层指出，当前甲级写字楼的新增需求依然疲软，市场整体空置率居高不下，租金方面面临压力也是不可避免的。

有关出租率，管理层表示，随着金融行业略有回暖，报告期内仍吸引了一些金融和银行类客户入驻大新金融中心，空置率问题无需过度担忧。

“香港写字楼出租率达到95%以上仍需时间，目前91%、92%的出租率已算不错，我们会尽力而为。”管理层补充道。

在市场方面，世邦魏理仕在2025年1月8日发布的报告指出，2024年全年香港空置率上升至17.0%。由于空置率过高，导致第四季度租金环比下降1.7%，全年租金跌幅为6.3%，相较于2023年的5.5%进一步加剧。

至于零售物业，受到海外竞争的影响，香港零售业总销售价值已连续10个月下滑。

根据香港政府统计处最新数据显示，2024年12月香港零售业总销售价值初步估计为328亿港元，同比下降9.7%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的跌幅高达13.8%。

在这样的背景下，截至2024年12月，阳光房地产基金旗下零售物业的整体出租率为90.1%，较2023年6月30日下降3.4个百分点。然而，续租率和租金保持不变，分别为79%和65.6港元/平方呎。

在6座零售物业中，上水中心购物商场和新都城一期物业为主要资产。

上水，香港人称之为“水鬼”。几年前，内地游客来香港购物首选之地就是上水，甚至包括香港代购也常前来此地进货，原因包括交通便捷，距离罗湖仅一站，价格合理，以及商品种类丰富，如SASA、卓越、万宁等商店齐全。

依靠内地强劲的消费能力，上水中心曾风头无两。2018年6月，上水中心的出租率为98.9%，现行租金为115.9港元/平方呎，估值达42.77亿元。

而如今，随着内地消费者向北上消费、港元利率优势减少、电商的崛起，上水“代购天堂”的神话已成往事。到2024年底，上水中心的出租率降至91.4%，现行租金减至103.9港元/平方呎，整体估值也大幅降低至37.63亿元。

但与2023年相比，上水中心的运营情况有所改善。2024年全年，租金及停车场收入微增至1.518亿港元（截至2023年12月31日的12个月为1.515亿元）。同时，续租租金的正增长为4.2%，续租率为77%。

相比之下，位于将军澳的新都城中心一期商场（MCP ONE），在2023年7月翻新后，2024年全年并没有显著的运营增长。

报告期内，新都城中心一期的租金和停车场收入约为1.99亿港元，截至2024年12月31日为1.33亿港元，同比增长130万港元，增幅主要得益于报告期内出售了一些车位，收益达2000万港元。

期末，新都城中心一期的出租率降至91.7%，2023年6月末为92.2%；续租率为82%，续租租金小幅下降0.9%。现行租金从2023年6月30日的53.8港元/平方呎降至52.2港元/平方呎。

对此，管理层表示：“实际出租率变化不大。翻新后，除了主要通道，人流在第二通道显著增加。更换部分租户后，商场的人流量和氛围都有明显改善。”

提到翻新计划，管理层进一步指出，未来将对西九汇物业进行升级，包括在地下打造亮丽出入口，创建共享空间，以期增进与社区的联系，增强商场的人流量和氛围。

同时，管理层表示，在成本方面，翻新投入的资金不会过多。“我们希望投入后能获取良好的回报。因此，未来可能会在出租率或租金提升方面加大投入，同时也会在房地产科技领域有所投资，以降低人力成本。”

在资本市场方面，截至2025年3月11日收盘，阳光房地产基金的股价为1.92港元/股，微涨0.52%，股本为17.27亿，市值为33.15亿港元。

截至2024年12月31日，该基金将派发1.61亿港元，每基金单位的分派为9.3港仙。

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