传贝莱德断贷剥离北岸长风 上海写字楼次中心市场竞争加剧

观点网 2月13日报道，贝莱德公司旗下的一只基金因为未能按时偿还贷款，已将位于上海的一栋办公楼交付给渣打银行。消息显示，贝莱德旗下基金在2023年贷款到期时，曾申请展期一年，但在第一次展期结束后，贝莱德拒绝了进一步的延期申请，最终放弃了这项位于上海的写字楼资产。

该办公楼资产包括位于上海普陀区的北岸长风E幢和G幢写字楼，建筑总面积约为2.78万平方米。

截至发稿时，贝莱德与渣打银行尚未对此事件发表任何评论。

上海写字楼面临挑战

贝莱德在接手北岸长风的第七年，未能预想到通过违约断贷的手段将其从资产中剥离。

该项目是贝莱德在中国内地市场上的第二个商业地产投资，2018年通过仲量联行以12亿元的价格收购了保德信金融的房地产子公司。这笔交易当时被解读为贝莱德对上海办公空间需求增长的信心。

交易对手保德信金融旗下的全资子公司PGIM Real Estate，早在2016年便以8.3亿元的价格从亚腾资产管理手中收购了这两栋写字楼。彼时，这两栋写字楼的价格曾一度下降22%，仅为6.48亿元，而PGIM依然以溢价将其购入，并在仅持有两年后，以12亿的价格转手给贝莱德，带来了44.6%的可观回报。

交易完成后，PGIM Real Estate亚太区负责人Benett Theseira曾表示，该交易成功得益于当时恰逢内地商业房地产市场的崛起。对比PGIM的成功，贝莱德却在这两栋写字楼上遭遇损失。12亿的收购资金中，7.8亿为渣打银行所借。

在2023年贷款到期后，贝莱德选择续贷一年，并启动了对北岸长风的出售。2024年，贝莱德以七折价格对外出售，总价约为8.4亿元，然而未找到接盘方。贷款到期后，贝莱德没有选择续贷，而是允许渣打银行没收这两栋写字楼。

由此，渣打银行以7.8亿的价格购入两栋写字楼，单价从4.3万降至2.8万每平方米。

在剥离北岸长风后，贝莱德在上海的另一栋写字楼资产仍在手中，名为上海中港汇大厦。贝莱德在2017年以13.7亿元的价格收购了建筑总面积为31,700平方米的中港汇大厦，此项目与北岸长风同在普陀区，且收购时间也是接近的，单价同样为4.3万元。

尽管当时两个项目的收购单价相似，但七年后，两者的租金水平却显著拉开差距。北岸长风的较低租金水平使贝莱德最终放弃该项目成为重要原因。

根据相关信息披露，2024年北岸长风的租金已经降至每天3.2至5.8元/㎡，而物业管理费为11元/㎡/月，已低于行业平均水平。然而，上海中港汇大厦的租金为6.5至7元/㎡/天，管理费则为21元/㎡/月，保持了良好的租金水平。

截至2024年12月31日，贝莱德总资产达到了11.6万亿美元，同比增长15%，2024年总营收204.07亿美元，同比增长14.3%；归属公司净利润为63.69亿美元，同比增长15.8%。

这次在上海的损失似乎不会对其全球资产管理规模产生重大影响。

次中心市场的变动

2025年1月，中邮保险正式签署了对上海博华广场不动产专项基金的投资协议，完成了一笔超百亿的重磅交易，为写字楼市场带来了积极信号。然而，贝莱德的断贷事件又将人们的视线拉回到市场现实，写字楼市场的分化趋势或将在2025年进一步加剧。

2024年，上海成为全球最大的办公楼市场，甲级写字楼总存量已达1717万平方米。供需失衡和租金压力依旧存在，区域分化和产业需求变化对写字楼市场形成新的挑战。

根据世邦魏理仕的数据，2024年上海写字楼市场共录得12个新供应项目，总计79.4万平方米，同比下降28.2%。其中，甲级写字楼新增供应约37万平方米，多数项目推迟入市，新入市项目主要集中在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等核心及次核心区域。

仲量联行的数据显示，2024年上海办公楼的净吸纳量为47.6万平方米，与2023年持平。

相比之下，北京2024年新增写字楼供应量仅为27.3万平方米，约为上海的三分之一；截至2024年底，北京的甲级写字楼总存量约1288万平方米，仅为上海的四分之三。

由此可见，上海写字楼市场的供需矛盾正逐步加剧，2024年第三季度，上海甲级写字楼的空置率达到22.2%，超出了国际公认的20%的“警戒线”；到第四季度末，上海甲级写字楼的平均空置率小幅上升至19.6%。

从租金来看，四季度上海甲级写字楼的平均租金环比下降1.2%至6.54元/㎡/天，而一向被视为商业核心的南京西路板块租金也跌破10元，上海核心区域的平均租金已全部回归至单价时代。

为了维持核心区域办公楼的稀缺性，2024年上海约70%的新增办公供应集中在次中心区域，这一变化打破了过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等核心区域90%供应的局面。

因此，次中心区域的租赁竞争显著加剧，根据高力国际的统计，上海18个次中心区域中，有13个的空置率超过了20%。

在核心区域市场中，外滩、新天地和中山公园的空置率与2023年相比有一定程度的上升，而人民广场、南外滩和虹桥＆古北的空置率则出现了明显改善，特别是南外滩的空置率降至4.5%，成为全市最低。

中邮与贝莱德两宗写字楼的动态反映出，上海写字楼市场进入了加剧的两极分化阶段，位于优质地段的高品质写字楼项目依然具备市场竞争力。

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