华润绿汀路退地乌龙 杭州还容得下一座万象城吗？

杭州经济 杭州是中国其中一个经济活跃度最高的城市。

根据数据显示，杭州2023年的GDP超过了2万亿元，增速为5.6%，总经济规模位列全国第八。与此同时，社会消费品零售总额达到7671亿元，同比增长5.2%，消费热情高涨。

第三方机构的统计数据显示，杭州市场上约有80%的主要商场实现了销售额的增长。

在如此热闹的市场中，各方竞争者纷纷涌入，导致在杭州创建购物中心变得异常竞争激烈。

根据不完全统计数据，2023年杭州新开了14个购物中心，而预计到2024年这一数字将增至20个，使得杭州拥有接近300家大小商场。

这也让最近关于华润置地杭州退地传闻的传闻变得让人难以辨别。

杭州华润置地谣言

最近，有关华润置地杭州绿汀路TOD万象城“停工”、“退出补偿”等传言在网络上传播。

据了解，华润绿汀路TOD万象城是余杭区未来科技城三站换乘综合体项目（地铁绿汀路站TOD项目）的商业部分。

早在2017年，华润置地（杭州）发展有限公司便与浙江杭州未来科技城管委会达成意向合作签约，共同打造华润杭州未来科技城城市公共中心项目。

2021年5月8日，通过竞拍，华润置地以111.61亿元的最高限价赢得该地块，楼面价为16499元/平方米，溢价率为29.91%，自持比例为4%。

资料显示，该地块划分为商业用地、商务用地、住宅用地、公共交通场站用地，容积率为2.5-3.55，出让面积为19.04万平方米，建筑面积为67.65万平方米，起始价为85.91亿元，楼面起价为12700元/平方米。

项目地块分为四期开发，前三期计划兴建住宅和商办公寓，第四期将建设商业综合体和一栋楼高180米的写字楼。规划包括22栋18-26层高的高层住宅以及4栋商办楼和3栋自持住宅楼。商业部分定位为一个万象城，即“绿汀路TOD万象城”。

根据地块的监管协议，商业商务总投资额不低于65亿元。规定第四期建设的购物中心面积为地上17万平方米，地下1.8-2.2万平方米的集中式商业。

项目需在签订土地出让合同后的5年内（即2026年5月21日前，华润系于2021年5月21日正式就地块签订土地合同），实现开业，并在开业三年内零售额达到50亿元，5年内达到100亿元。

华润置地对项目寄予厚望，据官方早期资料，项目以奢潮趣享为主题，融合杭州独特的西溪湿地和人文特色，打造全新的万象商业组合形式，旨在成为长三角乃至全国范围内最具影响力、创新力的重磅商业综合体之一，建筑面积为18.92万平方米，预计将于2025年开业。

根据消息，华润置地曾表示该项目将成为“华东首个现象级商业项目”、“万象城4.0产品”。

然而，近日关于“撤离土地”的传言出现，华润置地立即进行了否认。

5月28日，项目公司杭州润汀商业地产有限公司在华润置地子公司官方微博发表了题为《关于未来科技城绿汀路商业地块的情况说明》的声明，表示“从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业。”

谣言背后

尽管传言被揭穿，但绿汀路TOD万象城的建设似乎并不像预想中那样顺利。

华润置地此前计划该项目于2025年开业。直到2022年年度报告发布时的“2023-2026年购物中心开业计划”中，华润仍坚守这一时间表。

然而，随着华润置地2023财年财务业绩公布的“2024-2027年购物中心开业计划”，杭州未来科技城项目（绿汀路TOD万象城）的预计开业年份已经延至2027年。

这表明华润置地对这一项目产生了新的担忧，这种忧虑并非毫无根据。

数据显示，杭州首座万象城早在2010年就在钱江新城建成。此后，华润置地的“万象系”商业在杭州的布局开始进入相对缓慢的时期。在接下来的10年里，除2018年萧山万象汇开业外，没有其他进展。

到了2020年，华润置地开始加速推进商业地产板块的扩张。杭州在华润全国商业版图中扮演着重要角色，并受到集团内高度关注。这些年来，华润置地在杭州进行了大规模投资。

目前，东站万象汇于2020年开业，城北万象城和杭州中心于2023年相继开业，使华润置地在杭州已经运营了5个商业项目。

此外，还有6个项目正在建设或规划中，包括绿汀路TOD万象城、杭州亚运村亚奥万象天地、华丰项目、华润吴山广场地下空间项目、OPPO项目和伟业路项目。

这使得华润置地在杭州的商业项目总数超过10个。这种短时间内的密集布局可能会带来不确定性。

经过几年高强度投资后，华润置地似乎逐渐放缓了在杭州的布局步伐。

最新的“2024-2027年购物中心开业计划”显示，绿汀路TOD万象城开业日期已被推迟至2027年，而另外两个在建项目，亚奥万象天地和华丰项目的开业日期也分别从2024年推迟至2025年，以及从2026年推迟至2027年。

就商业定位而言，根据华润商业产品线的分类，在杭州已确定开业的项目中，有3个万象城、2个万象天地和1个万象汇。

尽管“万象城”是华润商业地产的旗舰高端品牌，但杭州的高端市场在一定程度上已经相当拥挤。

数据显示，目前杭州有杭州大厦、杭州万象城、湖滨银泰IN77三家高端商场。预计未来三年将开业的还包括杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC国际金融中心和杭州SKP。

通常来说，高端项目的客户群覆盖范围比普通商业项目更大，并且在同一区域内，存在争夺高端品牌的情况。大量高端商场同时开业必然会导致市场供过于求的局面。

或许是意识到这一问题，华润置地在2023年针对新开业的城北万象城和杭州中心两个原先高端定位的项目进行了一些定位调整。

城北万象城于2023年11月开业，不再采用高端业态，而是引入了像无印良品和UR这样的品牌，并加强了餐饮业态。

杭州中心作为华润置地、绿城中国与杭州地铁合作打造的非标产品，虽然也选择了高端定位，但更加注重高端餐饮和时尚奢华的属性。

鉴于此，绿汀路TOD万象城未来的定位将成为一个值得关注的问题。