华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城一块土地上沉睡多年，而这片土地下埋藏的历史悠久。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让额度在上海联合交易所挂牌，底价为23.79亿元，总额为24.29亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来说，公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，而对标公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限公司，由华侨城和江苏省属国资国信集团持股分别为51%和49%。

南京百年饭店与拆迁历程

南京江苏饭店地块拆迁项目是挂牌标的核心资产。

项目的起始日期可以追溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价赢得了江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，原计划修建南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，最初计划于2013年11月开工、2015年10月完工。

江苏饭店的前身是建于1928年的安乐酒店，由马晓军、李宗仁、白崇禧和黄旭初等人共同创立。“安乐酒店”的招牌是由于右任亲笔题写的，当年著名影星胡蝶、周璇和著名京剧演员梅兰芳都是经常光顾的。

在新中国成立后，1952年，安乐酒店改建为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到2006年被拆除重建。

2011年4月，位于太平南路305号的地块开始兴建一座高度为79.1米、总面积为53516平方米的综合商务大楼，两年后竣工，这就是新的江苏饭店异地重建。

华侨城最终拿下的旧址至今未有实质性工程进展，只有部分被用作公共停车场。在拆迁的34标地块上，清真食品“绿柳居”店面等剩余建筑也未完成拆除。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受参观观点新媒体采访时表示，他过去曾居住在绿柳居附近，也算是这一区域的拆迁户。

对于江苏饭店的现状，尹霄飞表示，新江苏饭店已经建成大约十年，原址的拆迁历时较长，可能有十多年都被用作停车场，然后在2018-2019年进行了部分拆除，但绿柳居一直没有被拆除。

绿柳居创建于1912年，最初位于秦淮河畔的桃叶渡，去年该品牌被认定为中华老字号，而目前这家绿柳居餐馆位于太平南路248号1-6层，虽然是后来建造的，但有数百员工，生意很好，如果要拆除这家店铺，通常需要为他们找一个新的位置，否则他们将无法继续营业。

他最近路过该地区时发现周围还有一些建筑物，他家原来的老房子的西南方向有一个两三层的民国小楼。

此外，在拆迁过程中还涉及信教产权，并且其中一个指标包括建设一个4700平方米的清真寺，但由于土地范围内拆迁尚未完成，这所清真寺一直无法交付。以尹霄飞看来，在南京这座六朝古都，情况并不罕见。

考虑到各种因素，逐渐形成了目前的局面。

尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目具有早期城市更新的风格，具有一定的粗放性质，目前似乎很难重现。

他指出，2011年发生的南京梧桐树事件已经在社会上引起了广泛的讨论。2010年后，通常会对历史建筑实行就地保护，不太可能轻易拆除。如果仍然存在文物保护建筑物在内，未来的接手方需要慎重考虑，例如是否将其整体搬迁至新的建筑内，在这座拥有众多实际案例的六朝古都，实施这一方案并不稀奇。

经济账本

除了与历史脉络有关外，该地块还牵涉到一系列经济问题。

2013年一份环境影响评估报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设涉及的34个地块捆绑开发，总用地面积为3.02万平方米，其中代征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积为25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本不断攀升。

据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司的债权本息总额为24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元，借款利息为5.24亿元），该笔借款将从2024年1月1日开始停止计息。此外，存货-开发成本账面中有12.44亿元的利息支出，这部分利息主要与转让方的借款有关。

地块还涉及一系列成本问题。

例如，土地范围内的清真食品老字号“绿柳居”未完成拆除，尚未就拆迁补偿达成协议，这次的拆迁款项8000万元被视作该店铺的拆迁成本，并纳入成本考虑。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，受土地红线范围内拆迁尚未完成的影响，清真寺房屋一直无法交付。双方同意将交付日期延迟至2023年12月31日，并且在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金，同时每天延迟支付的部分将增加滞纳金。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923万元，这部分尾款也被纳入了拆迁成本的考虑。

按照原计划，江苏饭店地块将建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，华侨城此前一直试图调整项目的容积率，增加建筑面积以覆盖不断上升的成本，但最终未能实现。

去年12月26日，江苏融德置业及其24.29亿元债权再次在上海联合产权交易所挂牌，底价26.43亿元。不到一年的时间，第二次挂牌价下调了2.64亿元，目前尚不清楚是否还有其他公司有意愿和能力进行承债式收购。

尹霄飞表示，项目所在地理位置优越，位于市中心核心区域；另一方面，十多年前的规划现在可能已过时。

他指出，今年南京土地出让呈现出定制化和小规模化的趋势，主要满足改善需求，包括定制化的房产，购房者可以根据户型进行设计，主城区产品推出毛坯交房、交付成品的服务。这些与过去的土地出让背景有所不同。

他认为，基于该地段的优越地理位置，如果将项目建成公寓产品，销售可能不成问题，剩下的问题则是价格。但项目配套的大量写字楼和商业将面临激烈的市场竞争，至于各种业态的占比以及容积率等指标是否会调整，目前还难以断言。

项目公司的股东借款中隐藏着华侨城十几年的成本积累，但在此之前，江苏百泽和江苏融德并没有出现在华侨城的历年财务报表中，直到寻求出让时，才逐渐显露一部分历史账单。

华侨城在中报数据中显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，比去年同期减少了10.86%，其中货币资金为365.85亿元，而对短期债务的覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债为2686.96亿元，同比去年减少10.65%，资产负债率为76.09%。

在去年九月接受机构调研时，华侨城表示，目前公司正致力于降低债务成本和优化债务结构。退出进度缓慢的项目，一定程度上也会有助于缓解现金流压力。

“江城无情柳依旧，烟笼十里堤”，金陵的这片土地仍在等待它的下一个命运。