华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于太平南路的华侨城土地，历经多年耽搁，携带着丰富而悠久的历史。

江苏融德置业有限公司于10月28日在上海联合交易所挂牌转让其100%股权和24.29亿元债权，转让底价为23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体而言，该标的公司的100%股权挂牌价格为1.926亿元，而转让方对标的公司股东的债权挂牌价格为21.861亿元。

转让方江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，该公司分别由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%和49%的股权。

百年饭店与拆迁户

位于南京江苏饭店地块的拆迁项目成为转让的核心资产。

江苏融德置业于2006年8月以8000万元的底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，原计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元。计划于2013年11月动工、2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由马晓军、李宗仁、白崇禧、黄旭初等人合建。这家酒店招牌是由于右任亲笔涂鸦，曾吸引胡蝶、周璇和梅兰芳等知名人士。

随着新中国建立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店。直至2006年的土地出让，这里被夷为平地。

2011年4月，太平南路305号地块开始建造一栋高度79.1米，总面积53516平方米的综合商务大楼，两年后完工，这就是新建的江苏饭店。

华侨城最终拥有的旧店原址，迄今尚未有实质性施工进展，仅部分用作社会停车场。清真食品的“绿柳居”等剩余建筑也未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表明，过去他曾居住在绿柳居附近，因此对此区域的拆迁情况颇为了解。

他提到，江苏饭店已建成约十年，原地块“拆迁历时较长，可能十多年都被用作停车场，2018年至2019年间部分拆除，但绿柳居迟迟未动。”

绿柳居创建于1912年，早期位于秦淮河畔桃叶渡。去年，这个品牌被认定为中华老字号，而现在的绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，“虽然相对较新，但员工约百余人，生意不错。要拆除这样的建筑，需要为其找到新址，否则无法继续运营。” 尹霄飞指出，此类拆迁行为颇具挑战性。

尹霄飞在最近的一次探访中发现，周围还有一些具有历史文物价值的建筑，“正好位于我家原老房子的西南方向，其中有座两三层的民国小楼。”

此外，拆迁还涉及宗教教产。由于土地红线范围内的拆迁未完成，尚未能移交给清真寺，这导致清真寺房屋一直无法交付。

回顾江苏饭店改造项目，尹霄飞认为其具有早期城市更新风格，较为开放，而这种风格如今已经十分罕见。

他强调，2011年南京发生的“梧桐树事件”备受社会关注。2010年后对历史建筑采取就地保护政策，如今则不会轻易拆除。对于地块内是否还有历史建筑，未来承接方需要慎重对待，例如是否将其整体移至新建筑内，这在充满历史的六朝古都已有实践案例。

历史账本

除了历史文脉，地块还关联着一系列经济账本。

据2013年一份环境评估报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设的三十四标地块绑定开发，总用地面积3.02万平方米，其中待征收土地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本不断攀升。

上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息总计24.29亿元（借款本金余额19.05亿元，借款利息5.24亿元），这笔借款自2024年1月1日起不再计息。此外，开发成本的存货中有12.44亿元的利息支出，主要涉及与转让方的借款。

地块还有一系列成本问题。

例如，清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，因未达成拆迁补偿协议，此次将8000万元预付的拆迁款项作为此店铺的拆迁成本，纳入成本考虑。

据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，因尚未完成土地红线内的拆迁，因此清真寺房屋交付一直受阻。双方同意将交付日期延长至2023年12月31日，并在2020至2023年间向南京市伊斯兰教协会分别支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，延期交付每天增加滞纳金1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁的尾款为2923.00万元，此次评估也将该尾款作为拆迁成本纳入考虑。

根据原有规划，江苏饭店地块将建设紫合国际广场，主要包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业以及3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度50%。

据悉，华侨城此前一直寻求调整项目容积率以增加建筑面积以应对成本上涨，但未能成功。

2019年12月26日，江苏融德置业100%股权和24.29亿元的债权在上海联合产权交易所首次挂牌，底价为26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价格降低了2.64亿元，至今仍未知是否会有其他企业有意愿和能力进行承债式收购。

尹霄飞指出，该项目地理位置优越，位于市中心核心地带；然而，十几年前的规划在今天可能有些过时。

他表示，目前南京土地出让正在向定制化和小型化方向发展，主要满足改善需求，例如定制化的房产产品，可以根据需求设计3至5房户型，主城区产品也倾向于毛坯交付或成品交付。这与土地出让当时的背景有所不同。

他相信，如果将来该项目被建成公寓产品，将“不愁卖”，而剩下的问题在于定价。然而，周边的大量写字楼和商业配套则面临着激烈的市场竞争，是否会调整各行业的占比及容积率等指标，目前尚不得而知。

项目公司股东借款隐藏了华侨城十几年的成本压力，然而江苏百泽、江苏融德在之前华侨城的财务报表中并未出现，直到选择出售才揭示出部分历史账本。

根据华侨城的中报数据显示，在上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金365.85亿元，对短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流净支出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率为76.09%。

在今年九月接受机构调研时，华侨城表示正在推进降低债务成本和优化债务结构。退出进展缓慢的项目，一定程度上也有助于减轻资金压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城里这片土地仍在静静等待着下一个故事的展开。