招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

观点网 这一年REITs市场非常活跃，包括绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT、本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，各种"首单"项目已经或即将上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）在深交所正式上市，这是招商局旗下第二个获批REITs项目，也是今年首个租赁住房公募REITs项目。

该基金首日开盘参考价为2.727元，设置了30%的涨跌幅限制。二级市场价格在首日涨幅超过8%，之后略有回落，在7%-7.7%的区间内波动，最终以2.922元的价格收盘，涨幅达7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局可能是最大的受益者之一，今年旗下有两只公募REITs获批。

据深交所官网显示，招商基金招商公路REIT于5月23日正式获批；招商基金蛇口租赁住房REIT于8月22日获批；加上博时招商蛇口产业园REIT，招商局成为国内首个获批三个公募REITs的央企。

招商基金蛇口租赁住房REIT相对招商公路REIT更早完成公开发售及上市。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构为招商蛇口子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司。

招商伊敦是招商蛇口专门从事酒店、公寓类运营管理的子公司，提供三大产品品牌，招商基金蛇口租赁住房REIT的资产来自其"壹栈"产品。

招商蛇口租赁住房REIT项目位于深圳南山区太子湾项目和林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，927套租赁住房和15套商业配套，地理位置优越，周边设施完善，估值约12.87亿元。

太子湾项目为保障性租赁住房项目，运营4年半，2021上半年平均出租率为94.66%。林下项目为公共租赁住房项目，运营8年，2021上半年出租率为97.24%。

林下项目2024年预测出租率下降至90%，或许因承租34.11%的企业合同到期。

10月18日，项目运营情况公告显示承租企业将房间数量从155套减少至143套，并续租至2024年，项目面临换租压力。

保租房REITs提速

国家发改委发布通知全面推动基础设施REITs项目常态化发行。REITs发行呈现常态化，一个月内有多个基金上市，包括招商基金蛇口租赁住房REIT，中金联东科创REIT即将上市。

投资者认购热情高涨，多个基金宣布超额募集，节前提前结束募集。招商基金蛇口租赁住房REIT首日上市表现稳定。

今年上市众多单公募REITs中，国泰君安城投宽庭保租房REIT首日表现不佳。公募REITs再度活跃，保租房REITs受企业青睐。北京昌平保障房、天津泰达人才安居等REITs申报进展顺利。

根据通知，租赁住房REITs底层资产包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房、园区配套型长租公寓等，招商基金蛇口租赁住房REIT是"公租房+保租房"组合资产。

保租房领域有5单公募REITs上市，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

今年上半年，招商蛇口长租公寓收入增长24%，管理范围内房源数达到3.24万间，为招商基金蛇口租赁住房REIT提供充足的资产池。