圆桌讨论会：楼宇高质量运维与赋能 | 2024观点商办暨资管大会

主持嘉宾：

吴震东 仲量科技高级商务运营总监

讨论嘉宾：

梁耀华 凯德投资（中国）商业及办公楼管理董事总经理

王晓丽 正大集团商业地产企业中国区商管事业线首席执行官

张存理 北京中海地产商业管理公司副总经理

郝群 华贸集团总裁助理、商管总部副总裁

陈卓君 合景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理

刘旭东 兆泰集团写字楼板块负责人

吴震东：尊敬的各位嘉宾，非常荣幸跟大家进行这样一个讨论，我叫吴震东，来自仲量科技，仲量科技是仲量联行旗下的科技板块，我们致力于引领先进的地产科技，为地产生态圈打造领先的科技应用。非常高兴受观点的邀请主持这个圆桌讨论。

今天我们请到的都是业界一线的领军人物，相信这些大咖一定能够给大家带来一场思想的盛宴。

我看了今年几个一线城市一季度的商办出租率情况，空置率还没有企稳，租金价格也不乐观，每个城市过去几年每年都有大量的新增供应，在这样的环境下怎么去化是每个人都在思考的问题。

我想请问京东产发相关负责人，我们怎么理解这样的困境，以及采取了怎样的措施破解这样的困境？

京东产发相关负责人：京东科技大厦坐落于中关村核心区，23年8月份入市，产业定位为数智科技+高端智能制造行业，用了不到10个月的时间，项目出租率超过80%，产业聚集度超过90%。在招商过程中，京东产发就在不断思考，我们要做的不能仅是个物理空间的出租，我们的客户，他们到底需要什么，其中京东能做些什么。

对此，京东产发进行了三个方面的探索。首先，搭建政策与行业“服务场”，邀请政府机构，定期举办政策宣讲服务，包括税务、产业政策等；围绕电子信息技术，航空航天技术，新能源及节能技术，高新技术改造传统产业等领域定期举办的沙龙分享、融资对接、专项交流等活动，为入驻企业发展提供专项有力的推动和支撑。

其次，完善高品质“生活场”。京东科技大厦引入了丰富多样的商业配套和生活服务，如星巴克、麦当劳等品牌；同时，京东线下门店业态，例如京东鲜花、京东养车、京东便利店、京东物流楼宇配送机器人、京东门诊中心均在项目做了落地，充分保证入驻人员的生活便利。

最后，链接聚合“生意场”。通过“走进京东”和“京东来了”系列活动，帮助企业深度链接京东生态能力。同时，京东特色企业购以落地项目，给企业提供了高品质、好价格的采购服务。

吴震东：今天来的时候我也看了兆泰一些楼的空置情况，我觉得可圈可点，特别是在金融街和其它的楼相比还是有一些优势的，刘总有没有一些可以和大家分享的点？

刘旭东：很荣幸今天能够和各位业界的专家相聚。简单介绍一下兆泰企业，兆泰是一家深耕北京的地产公司，1992年成立，至今已经有30多年历史，主要做不动产的开发运营、国际零售、大健康以及多元化投资。

在商办领域，我们在北京中关村、金融街、东二环持有一共8栋写字楼资产，总可经营面积大概60万平米。过去这么多年，我们的经营状况还是蛮好的，基本上我们的空置率能控制在5%左右，近几年也有很大的压力，但是通过我们的经营和努力，还是能维持在8%左右。

现在连大厂都开始做资管业务了，对我们来说，我们这种传统企业也要痛定思痛，回到今天的主题，在供需不平衡的情况下，如何化解空置率，我们的思考是更偏向于自身的，我们觉得在现在的大环境下，市场的趋势我们是没有办法改变的，我们能做的是什么呢？

我们相信凡是对外求，可能十年如一日，但是如果对内求，可能日日如新生，所以我们决定改变自己。从哪些做起呢？我们集团对所有写字楼的定义叫做重塑产品，我们从几个维度考虑。

第一，我们知道建筑都是有生命周期的，建筑从建成之后会经历爬坡期、成熟期，最后再到衰退，我们会看到不同时期的建筑有不同的经营策略，以及吸引的客户也是不同的，所以在这个维度上我们做了策略上的分解。

同时，纵观北京的市场，我们也发现有几个大的供应潮，在2005年到2008年，这几年北京的市场供应是很大的，每年大概有100万平米的写字楼供应。2009年开始一直到2017年，每年就20万的新增体量。2018年以后，一些高品质写字楼又再次入市。所以在我们看来，2005年到2008年的产品，在市场上已经缺少竞争力了，对我们来说，我们会把这一阶段的产品，把握这个时间节点做一些调整。

第二，我们把管理团队也当做资产的一部分，我们可以看到全国各个城市的标杆性项目背后都有一个相对稳定、良好运营的团队，我们把这些团队也当做自己的资产，我们要求他们在现在的市场情况下积极拥抱变化，迎接市场的调整，不断地提高转化，我们希望每栋楼宇都建立一个私域的流量池，我们把它称之为“鱼塘”，未来我们把这些“鱼”养好、养肥。

第三，我们通过运营为楼宇增加价值。今天下午大家提得最多的就是运营，我们在这方面也是做一些尝试，希望通过运营能够为楼宇增加更多的价值。我们虽然在不同的商圈持有很多产品，但是我们从来不做标准化的产品，我们为每栋楼在每个区域赋予不同的生命，比如说我们在东二环的楼宇，以日式精细化的运营作为基底，以“兆见”作为我们的品牌IP，希望在这个大厦里不光提供的是每天上班的场所，我们希望提供的是为大厦内的人员提供一个梦想的容器，甚至于是他生命的道场。

再反观我们在金融街的项目，在整个城市更新定位之初，求把它定义为科创交互的新空间平台，在此基础上，我们从人、楼宇、内容三个维度去建立了5个生态，同时又打造6个场景，联合我们楼里的重要客户，我们一起去探索以AGI为