保租房扩募进行时 华夏北京保租房REIT购入四项目背后

观点网 认为公募REITs向成熟方向迈出了重要一步，扩募计划成为必然选择。

最新消息透露，华夏基金管理有限公司于5月23日宣布，旗下的华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金将开展扩募并新增基础设施项目。

此次扩募包含了四个项目，全部位于北京市，涉及房山区的朗悦嘉园、通州区的光机电、大兴区的盛悦家园以及海淀区的温泉凯盛家园。

这是市场上首个启动扩募计划的保租房公募REITs项目。

对于北京保租房而言，此次扩募可助力盘活现有资产；但从公募REITs市场角度来看，扩募有助于提高市场流动性，分散底层资产的运营风险。

扩募步伐

尽管建信保租房、万科、越秀等企业仍在筹备公募REITs发行计划，华夏北京保租房REIT已经踏上了扩募之路。

最新消息指出，5月23日，华夏基金管理有限公司公布，该公司旗下的华夏北京保障房REIT已正式启动扩募工作。

公告显示，基金管理人计划购入的基础设施项目包括北京市房山区的朗悦嘉园项目、通州区的光机电项目、大兴区的盛悦家园项目以及海淀区的温泉凯盛家园项目。

其中，朗悦嘉园项目位于北京市房山区长阳镇阜盛东街58号院，为公共租赁住房，租金单价为32元/平方米/月。

该项目距离房山线良乡大学城北站1.2公里，周边设施齐全，有首创奥特莱斯、中粮万科半岛广场等商业配套。

截至2024年3月，该项目最近一次分配了9套房源，总面积达491.94万平方米，但具体规模尚未公布。

而通州区光机电项目位于通州区台湖镇兴光三街9号院，租金单价为31元/平方米/月，最近一次配租是在2023年11月，共有57套房源，分为小套型、中套型和大套型。

华夏北京保障房REIT于2022年8月31日上市，成为首批上市的保租房REITs项目之一。

据招募说明书显示，该公募REIT的首发资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡两个租赁住房项目。

这两个项目总计有2168套房间可出租，总面积为112796.3平方米，截至2024年一季度末，平均出租率达94.95%。

本次扩募的资产同样位于北京市，尽管扩募资产的规模、运营情况及估值状况尚未明确，对于华夏北京保障房REIT来说，此次扩募必将拓展基金在北京市各区域租赁住房资产的覆盖范围，降低底层资产运营风险，提升增值空间。

对于北京保障房中心而言，新购入的基础设施项目均由其持有，扩募将有助于活化现有资产，促进投融资循环。

从整体REITs市场角度来看，通过扩募可以实现单个基金的外延扩张，有助于公募REITs市场持续引入优质存量资产，增加流动性。

才刚开始

在此前的业绩说明会中，华夏北京保障房REIT负责人提到，原始权益人北京保障房中心有限公司在北京市16个行政区拥有180余处保障性住房资产，约占北京市总量的60%。这表明京保REIT有着丰富的扩募潜力。

扩募计划的提出只是开始，投资人对扩募项目的认购态度将直接影响扩募份额数量和基金二级市场表现。

尽管市场情绪令人担忧，但华夏北京保障房REIT在首次发行时获得113倍认购倍数。

近两年来，该基金整体表现良好，2023年实现收入7300.52万元，上涨4.02%，利润达3107.4万元，EBITDA值为5242.45万元。

去年全年，该基金分红两次，分配比例均为99.99%，总计4664.51万元。

至2023年年底，华夏北京保租房REIT基础设施项目市值约11.57亿元，同比增长0.26%。

尽管公募REITs市场经历了波动，保租房REITs表现仍相对稳定。

中金公司研究部指出，保租房REITs板块表现稳健，未来有望继续保持良好趋势。

综合基金和保租房REITs板块的表现，市场对华夏北京保障房REIT的扩募计划表示乐观。

当前我国公募REITs不断扩容，市场范围不断扩大，新增成功上市的项目亦日益增多。不过，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT等已完成扩募程序，并在交易所上市。

保租房REITs因该类资产暂未成功扩募，因此华夏北京保障房REIT将成为首个启动扩募程序的公募REITs项目。

市场预计，华夏北京保障房REIT的扩募只是开始，未来将有更多优质资产进入该基金。

中金厦门安居REIT表示，扩募是基础设施成长的重要方式之一，已进行了前期研究论证和准备工作，计划将符合条件的基础设施资产纳入REITs。

此外，华润有巢REIT强调将规划可持续的扩募计划，包括优化存量和增加增量。

总体而言，市场对华夏北京保障房REIT的扩募计划表示乐观。