拆解苏州最大综合体 恒泰商置的商业资产证券化版图

观点网 时隔三年，苏州工业园区国企恒泰商置，再推动一宗CMBS。这一次被证券化的项目是当地著名地标项目——苏州中心的一部分。

最近，恒泰商置2号资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，发行规模为11.01亿元，种类为CMBS，期限为18年（3+3+3+3+3+3），票面利率为2.29％。

该CMBS的底层资产包括恒泰商置开发建设及运营管理的苏州中心A座，以及领寓商务广场。

苏州中心位于苏州工业园区湖西CBD核心区，项目包括苏州最大的商业综合体，与由两栋超高层建筑组成的双塔连体建筑“东方之门”，即著名的“秋裤楼”相邻，几乎被视为一体。

项目总占地面积为16.7万平方米，总投资约130亿元，2012年5月开工，历时约5年建成。

苏州中心总建筑面积达113万平方米，包括七栋高层塔楼，以及被塔楼围绕的一座购物中心星悦汇，业态包含商业、办公、公寓、酒店。其位置优越，被认为是国内首批“站城一体”的超大型城市共生体。

苏州中心A座是项目的4幢甲级写字楼中最高的一栋，总体积为6.15万平方米，建筑物共35层，总高度约为160米。

该大楼于2017年交付运营，主要吸引传统金融、专业服务、TMT等企业入驻，同时也有高端制造、消费贸易、生命健康、地产等行业企业入驻。

据恒泰商置内部透露，苏州中心A座写字楼被视为标杆性物业，已获得“LEED金级”认证、中国特色建筑二级认证等奖项。

另一物业领寓商务广场，位于苏州相城高铁新城，是写字楼、酒店式公寓、商业楼宇于一体的商务楼宇，与苏州高铁北站、轻轨二号线站点相邻。

项目于2013年动工，2017年正式交付，总建筑面积为6.05万平方米，其中写字楼建筑面积2.28万平方米，商业面积9506平米。项目主要面向人工智能、智能驾驶领域，长期满租。

此次CMBS的目标物业苏州中心A座和领寓商务广场，均为恒泰商置自持运营物业。

资料显示，恒泰商置是苏州恒泰控股集团有限公司旗下全资子公司，为苏州工业园区直属的大型国有企业。

母公司同时是苏州工业园区最大的商业载体持有者和运营商、苏州工业园区最大的租住房源持有者和运营商、以及苏州工业园区最大的厂房仓储载体持有者和运营商。商业板块累计开发体量430万平方米，自持运营载体规模330万平方米，运营服务载体规模230万平方米。

恒泰商置主要承载恒泰集团商业板块的业务，以中高端城市综合体开发运营为主业。旗下项目主要集中在苏州工业园区，并在相城区、高新区、吴江区有布局。

恒泰商置运营项目达145万平方米，主要项目还包括月亮湾国际中心、金融港商务中心、理想创新大厦、星海大厦、吴江凯旋生活广场、科技城商住项目等。

在建和拟建项目面积达143万平方米，包括星塘大厦、新裕大厦、自贸商务中心（暂定名）和阳澄创新总部园等，预计将于2024-2025年逐步落成。

业态多样，恒泰商置在资产证券化方面也做出了不少尝试。

2015年以来，国有企业的降杠杆减负债工作正式开始展开，资产证券化手段成为重要的应对策略，并成为国企改革的重点方向。

为实现园区资产出表盘活，恒泰集团在2018年重组后，于翌年开始尝试利用旗下成熟项目发行证券化产品，至今已发行了4只，构建“开发—培育—成熟—REITs—再开发”模式。

其积极尝试的资产证券化产品包括2019年9月发行的“中联元联-前海开源-苏州恒泰商业地产一期资产支持专项计划”，以及2021年9月和12月分别发行的两期资产支持专项计划，皆取得成功。

恒泰集团在资产证券化产品中逐步降低利率，从最初的4.3%到目前的3.15%。

此外，恒泰集团正在推进苏州工业园区最大公租房社区菁英公寓的保租房公募REITs发行项目，规模预计为13.5亿元。

作为恒泰集团旗下企业，恒泰商置也成功发行了公募REITs产品，包括苏州W酒店、盛捷白塘金融港服务公寓等项目，为持续提升资产证券化水平提供了坚实基础。

最近一次，恒泰商置以出租稳定、运营成熟的写字楼项目发行CMBS，成功将利率降至2.29％。

另外，拥有恒泰商置母公司旗下商业资产的公募REITs也将成为未来发展的方向。