解局 | 广州安居万套保障房版图

社会观察网 6月3日，广州安居集团在南方钢厂住房项目（三期）现场召开保障房项目建设专项工作推进会。

会议上介绍，广州安居集团目前正在建设的4个保障房项目包括石丰、鸦岗、萝岗和南钢项目，总建筑面积约253.6万平方米，可提供2.4万套保障房。

未来，广州安居集团计划开工的保障房项目有9个，包括奥体新城、新滘西路、葵蓬南路等项目，总建筑面积约120.3万平方米，预计提供约1万套保障房。

广州安居集团是广州市专门负责投资、融资、建设和管理保障性住房的市属国有公司，成立于去年9月1日，注册资本300亿元，由国资委100%控股。

根据2021年发布的住房"十四五"规划，广州计划新建65万套商品住房；同时筹建66万套保障性住房，其中包括3万套公租房、3万套共有产权住房和60万套保障性租赁住房。

不低于1万套

根据最新公布的广州市2024年计划，计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，涉及12个项目，包括8个新开工项目和4个存量房源转化项目；同时筹集不低于10万套保障性租赁住房，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。

保障房的顶层设计在广州安居集团当前的项目布局中也得以体现。

在正在建设的四个保障房项目中，石丰路二期保障性住房位于白云区石丰路地块 BY-1203。这个项目计划建设774套公租房和622套共有产权房，其中共有产权房将来有可能转变为其他类型房源，共计1396套。

鸦岗保障性住房项目位于白云区地铁十三号线朝阳站上方，原计划作为共有产权房，目前已确定转为配售型保障房，项目共提供2542套房源。预计2032套房源将于今年7月竣工，而510套住房将在2025年年底竣工。

萝岗中心城区保障性住房项目（二期）即萝岗和苑二期，共有33栋住宅，总共8320套房，包括6栋回迁安置房、5栋公租房和22栋限价房。目前，1987套限价房已明确转为配售型保障房，该项目已于2023年年底验收完工。

南方钢厂（三期）保障房项目位于白云区机场高速公路与广花公路交界西侧的原南方钢厂生活区，分为东、西两区建设，建成后可提供2442套住房，其中包括2094套公共租赁住房和348套拆迁安置房。

广州安居集团的鸦岗项目原计划的2542套共有产权房、萝岗和苑二期的部分限价房也已转变成了配售型住房，显示出广州市政府积极推动配售型保障房的决心，共有产权房可能逐渐减少。

配售型保障性住房使用划拨用地，按保本微利原则配售，价格一般低于商品房市场价，每个家庭只能购买一套，实行严格的管理，不得进行上市交易，与商品房市场相分离。

因此，配售型保障房和共有产权房的最大区别在于，配售型保障房不具备商品房属性，购入后无法流通，即使转售也只能由政府接手，杜绝了借保障房牟利的可能。共有产权房在理论上可能有升值或贬值的可能，而配售型保障房基本上无法获得升值收益。

并且，配售型保障房不仅接近成本价进行配售，相比之前位置较偏远的保障性住房项目，如今的配售型保障房在项目位置、社区配套、住房品质和物业管理等方面更为全面考虑。

萝岗和苑二期项目位于黄埔区府板块，水西路以西、广惠高速南侧，小区内设有学校、幼儿园、商业体以及公交站等配套设施。该项目是广州市首个采用EPC模式、CIM平台试点、BIM设计以及装配率超过55%的保障房项目。

另外，今年广州开发区和黄埔区两个部门涉及的萝岗和苑二期安置房项目的预算总额达到了100052.8万元。

观点新闻报道了萝岗和苑二期项目周边房产信息，萝岗敏捷广场均价为3.1万元/平方米、星樾山畔TOD均价为3.7万元/平方米，佳大瑞园均价达到4万元/平方米，而距离项目500多米的科城山庄二期锦泽园均价更高达5.35万元/平方米。

激活存量

在配售型保障房无法交易的前提下，即使是在去年房地产市场低迷的情况下，广州二手房签约数接近10.9万套，一手房签约数为7.2万套，与广州近1万套配售房相比，占比为5.5%。

一方面，配售型保障房主要面向住房困难和低收入群体，以及城市需求的引进科技人员、教师和医护人员等。

另一方面，配售型保障房的出现有助于激活低去化率的商品房。

数据显示，截至5月底，广州市商品房库存量达1173.6万平方米，自2月以来连续3个月增加，库存去化周期也增至23.2个月，创下近一年的新高。

5月17日，全国召开了一次关于保障房工作的视频会议，在会上，国务院副总理何立峰提出，城市商品房库存较多时，政府可以根据需要购买，合理价格收购部分商品房作为保障性住房。广州"5.28新政"也提到鼓励规模化租赁机构收购现有商品住房。

广东住房政策研究首席分析师李宇嘉在接受媒体采访时表示：“通过激活现有资源来满足保障房需求无疑是可行的。有效激活存量资源也将成为未来安居集团筹建保障性住房的重要途径之一。”

他指出，对于像广州这样存在常规拆迁安置的城市来说，配租、配售、保障房建设以及公租房筹建等工作都可以集中在现有存量资源上。在资源足够丰富的情况下，新增投资建设不仅时间长成本高，还可能无法满足特定地区的需求。

此次广州安居的鸦岗项目和萝岗项目均通过存量项目转化，表明配售型保障房对于激活广州现有市场具有积极作用。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋进一步指出，配售型保障房也为商品房市场提供了示范。如果开发商的商品房建设标准无法超越保障房，购房者就没有购买商品房的动机。在有保障房作为底线的市场中，开发商必然会不断提升自身的建设水平。

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