香港传真 | 港岛写字楼“再中心化”挑战

香港物业市场分析 - 观点网报道 6月12日，莱坊发布了最新的香港物业市场回顾和对2024年下半年走势的展望。

莱坊指出，在当前经济不确定性影响下，香港写字楼租赁市场面临着需求疲弱的挑战。随着大量写字楼供应，预计今年港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%。然而，值得注意的是，由于港岛及九龙区写字楼租金差距缩小，市场正出现“Recentralize”（再中心化）的趋势。

根据香港差估署的数据显示，截至2023年底，香港整体写字楼空置率为14.9%，连续第5年上升，总空置面积升至196万平方米。

其中，甲级写字楼的空置率尤为引人关注，达到了16%，相当于近8幢国际金融中心（IFC）二期和5幢环球贸易广场（ICC）。去年的空置率较前年略有增加，达到15.1%，创下至少5年来的新高。

今年上半年，香港写字楼市场并未出现明显好转。莱坊最新报告指出，市场仍然面临挑战，努力应对租金下跌和空置率上升的问题。今年初至今，港岛区整体写字楼租金下跌2%，整体空置率高达12.3%。在各区中，中环的写字楼租金下跌最为严重，下跌了3.4%。

莱坊的刘柏汶表示，一些内地企业正在重返香港，他们对面积较小（5000平方呎以下）的优质写字楼表现出了浓厚兴趣，为该类写字楼带来了新的需求。尽管香港金融业整体疲软，但仍有一些海外金融机构在扩大业务规模。

随着港岛及九龙区写字楼租金差距的缩小，“Recentralize”和升级的趋势依然存在。租户正在抓住写字楼租金下跌的机会，转移到地理位置更佳、质量更高的写字楼。越来越多的租户开始关注新写字楼的配套设施，例如会议和活动空间、协作区和健身房，以吸引租户。

尽管缺乏正面推动因素，加上当前本地和全球经济状况，预计2024年下半年写字楼租赁需求将保持低迷，港岛区甲级写字楼租金下跌幅度预计在3%至5%之间。该区写字楼租金预计最早在明年下半年出现回稳迹象，某些地区（如湾仔及铜锣湾）由于之前的租金下跌幅度较大，可能会出现反弹。

在九龙区写字楼市场方面，莱坊高级董事兼九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，九龙区写字楼市场供需失衡，面临重重挑战。尽管今年的写字楼落成量显著下降了15%，但去年的新增供应令今年九龙区的写字楼供应过剩，总供应面积达629万平方呎。

吴志峰预计，九龙区写字楼市场仍然缺乏强劲的需求推动力。上半年总交易面积、平均面积和平均交易租金均有所下降，分别下降了5.55%、9%和0.7%。绝大部分需求来自于租户调整写字楼规模或削减租金预算。因此，面对激烈竞争，业主不得不做出调整，包括减租、提高经纪佣金以及提供更多优惠，如装修津贴，以吸引和留住租户。

吴氏预计，九龙区写字楼需求将保持疲弱，主要以面积少于10000平方呎的租赁交易为主。随着业主竞争的加剧，预计2024年九龙区写字楼整体租金将会略微上涨，预计为0%至2%。

莱坊还对今年下半年的投资物业市场做出了展望。

莱坊投资部执行董事林啸东称，在高利率环境和大量物业库存的情况下，2024年上半年整体投资市场氛围较为疲软。从2024年1月至5月，香港投资市场总计录得225.55亿港元的交易额（物业价格1亿港元或以上），较去年同期下跌了29%。同时，交易数量也同比下降27%，仅有71宗交易。

在物业类型方面，受到一手豪宅和银行主导需求推动，住宅物业占据了市场交易的51%，预计这一领域将继续表现强劲。其次是零售物业交易，占市场交易的25%。

随着零售物业租金和价格的调整，卖家开始注意到本地居民越来越多地跨境消费，这给本地零售业带来了压力，因此他们愿意调整售价。发展用地交易位列第三，占市场交易的10%，但其中仅包括尖沙咀香槟大厦的一宗拍卖地案。若不计入这笔交易，今年没有超过1亿港元的发展用地交易，因为大多数开发商和投资者对增加土地储备持保守态度，担心当前市场已有较多建成物业库存。

林啸东指出，尽管写字楼空置率居高不下，但写字楼交易相对稳定，占市场交易的9%，今年前五个月的成交额达30亿港元，与去年同期持平。

今年工业物业市场表现相对平淡，仅占3%的市场交易。大型物流设施的交易受到海运物流和本地冷冻库需求下降的影响，现代工业工作室的投资需求也因政府放宽住宅印花税（包括新住宅印花税、买家印花税和额外印花税）而有所减弱。

预计2024年下半年，投资市场将以用户和私人投资者为主导，大多数私募股权房地产基金和保险资本仍将保持观望态度。

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