楼市调查 | 深圳再现验资看房 中海深超总豪宅的市场风向

深圳楼市 近来呈现出一片平稳且明朗的景象，与之前阴雨绵绵的天气形成鲜明对比。

仅仅在一个月的时间里，下调了个人公积金贷款利率、首付比例，推出了二手房免费“带押过户”等利好政策，使得楼市持续升温。

截至2024年中旬，政策的暖风带来的复苏迹象日益明显。再加上3月份深圳半岛城邦的4套法拍房带来一波热潮，豪宅市场率先启动了复苏模式。

政策的不断刺激，消除了需求方的观望情绪，供给端也在以备机会的姿态积极备战。

6月6日，深圳湾的中海深湾玖序花园正式开放样板房供客户参观，带着196-252-328平方米的大平层住宅户型和要求1000万资金认证的看房要求，项目正加速冲向豪宅市场的起跑线。

顶级豪宅

据悉，中海深湾玖序花园位于南山区深超总片区，此前名为深湾胤府，在5月8日更名为深湾玖序花园，加入了中海高端“玖系”豪宅系列，预计将最快在6月底推向市场。

作为中海在深圳的首个“玖系”项目，关键词是高端。

项目规划上，深湾玖序花园涵盖了196-252-328平方米的3-4室户型以及400-600平方米的顶层复式单位，主打大户型社区概念。

首次推出的293套住宅包括A、B、C三栋楼，户型面积范围为196-252-328平方米的大平层住宅产品以及少量437-555平方米的顶层产品，各栋楼的电梯户比分别为4梯3户、4梯2户、3梯2户。

在5月30日，项目进行了总平面图的调整，总住房单位数从991户增加到1015户，套内建筑面积低于90平方米的单元数从296户增加到344户，全年供应的自持租赁住宅数量从476户增至500户，预计将建立高端总裁公寓。

从拿地到临近入市，从地理位置优势到大规模社区建设规划，深湾玖序花园一直备受市场瞩目。

2023年6月，华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀等企业报名参与该项目地块的竞拍，39轮竞价达到封顶价125.32亿元。最终，中海在112轮报价中脱颖而出，成功竞得项目。

根据深圳公共资源交易中心的规定，深湾玖序花园的毛坯价设定为不高于13.33万元/平方米，已超越近两年来深圳新盘住宅的最高备案单价13.2万元/平方米的标准。

市场消息显示，深湾玖序花园还将额外收取每平方米约1.2万元的装修费用。

据了解，深湾玖序花园项目是深超总片区近22年来仅有的一块住宅用地，此前的项目还可追溯到具有“地王”之称的红树西岸和中信红树湾。

项目地块位于南山区沙河街道，距离深圳地铁2号线红树湾站仅200米左右，周边有万科臻湾汇、中信红树湾以及深湾汇云中心等总部大楼。此外，项目紧邻国际红树林中心，距欢乐海岸、华侨城湿地公园、世界之窗和深圳湾公园均不到两公里。

刷新最高毛坯价标准是深湾玖序花园实现的一项突破，而深圳废除“9070”政策又为项目的销售带来了更多市场期待。

“9070”政策自2006年开始实施，要求90平方米以下住房占比不低于70%，目的在于调整房产供应结构，确保住宅市场的合理性。

2022年3月26日，“9070”政策经历了整整18年后正式取消，有人士认为这是大户型豪宅成为市场趋势的信号，鼓励开发商提供更多满足高端市场需求的产品。

无论从哪方面看，深湾玖序花园都是中海面临的重要机遇之一，为当前的深圳楼市注入了新的活力。

1000万资产证明

深湾玖序花园还有两个引人注目的特点。

第一是得天独厚的地理位置，第二是近两年楼市冷淡下消失的“验资看房”回归。

此次开放的252平方米和328平方米的样板房位于项目对面的神州数码大厦，由CCD和HBA设计，预约参观样板房需提供1000万的资产证明。

数据显示，深圳上一次举办千万元级验资看房活动还要追溯到2022年，当时福田中心的岗厦天元花园举办了相似的活动。当时，共推售159套住宅，预售备案均价约为11.67万元/平方米，最终有267组客户成功入围，中签率达60%。

而自2013年深圳湾1号举办需要500万元的验资看房活动以来，在楼市走低期间，不少豪宅项目的验资门槛从百万降至几十万，甚至一些项目取消了验资要求。

然而，上海市场的验资门槛仍然以高标准著称。

今年1月，上海位于黄金地段的虹口北外滩地区，豪宅项目新湖·外滩元举办面向公众的看房活动，需提供1亿元的资产证明，一举刷新内地验资看房纪录。

与深圳市场不同的是，上海的豪宅市场在本年度持续活跃，一直以来都保持着良好的交易状态，在略低于预期的“小阳春”中，展示了别具一格的风采。

回顾今年上半年的豪宅市场，不得不提及深海在上海的另一“玖”系项目——中海·顺昌玖里。该项目于3月28日开盘选房，以98.5%的去化率和196.5亿元的销售额，创下了国内豪宅市场开盘销售的新纪录。

数据显示，2024年前四月，上海单价超过10万元/平方米的高端住宅总成交面积达46.76万平方米，占比达24%，其中单价超过15万元的豪宅产品占比高达15%。

但豪宅销售情况并不能完全代表整体楼市的活跃程度，宏观经济和市场景气才是影响关键。

深圳5月份未获批准任何豪宅项目，仅有一个名为天宸的项目入市，当月一手豪宅总共销售了296套，环比增长10%；销售面积为4.43万平方米，环比增长8.7%，均价98178元/平方米，环比增长3.3%。

在新房市场方面，深圳5月份共成交了2375套房产，环比下降16.0%，同比下降29.9%，其中新房住宅成交2009套，环比下降14.7%，同比下降27.9%。而二手房市场方面，全市共成交4871套，环比下降1.4%，同比增长35.2%。

根据深圳房地产中介协会的统计，5月份成交的2009套新房住宅中，面积在90平方米以下的产品销售了805套，占比40.07%；90-144平方米的改善型产品销售了1121套，占比55.80%；144平方米以上的产品销售了83套，占比4.13%。

改善型房产仍然是主流购房需求。

在深湾玖序花园项目中，地理位置优越和深圳豪宅市场供不应求的现状是引发广泛关注的主要原因。

虽然从销售数据来看，5月份相较于3月和4月有所下滑，但仍处于相对较高水平，显示出深圳整体楼市的蓬勃迹象。再者，5月份推出的多项利好政策仍需要市场一定时间进行反应。

此外，位于同一板块的另一个豪宅项目深业世纪山谷二期预计会在下半年推出市场。市场的回暖将对豪宅销售增长起到积极作用，而豪宅市场的火爆将推动整体楼市的稳步发展，但具体效果还需进一步观察。