楼市调查 | 广州“5.28”新政后 万科黄埔“销冠”大盘与市场前景

端午节 端午节当天，广州迎来了一场“龙舟水”，然而，不少售楼部依然人满为患。

自从颁布了“5·28”新政，包括下调首付比例低至15%，取消房贷利率下限，非户籍购满6个月社保即可购房等，广州楼市再度备受市场关注。

根据合富研究院的统计数据，新政出台后的首周，广州一手住宅市场成交量环比增长了近四成，二手住宅市场网签量创下了近两个月的单周新高。

与此同时，据广州市住房和城乡建设局发布的数据显示，6月3日至6月9日，广州新建商品房成交1575套，成交量比近十周的平均成交量高出了13.4%。

除了政策之外，各大房地产企业也纷纷推出购房优惠活动来刺激楼市交易。

万科黄埔新城楼盘观察

端午假期首日上午，观点媒体对万科黄埔新城楼盘进行了实地调查。

从早上开始，楼盘的销售中心车位就已“一座难求”，许多前往看房的顾客不得不把车停在路边。

自从2022年7月15日开盘以来，万科黄埔新城一直备受市场关注。第三方数据显示，在2023年，万科黄埔新城以成交1183套的表现登上了广州全市销量第一，并且成交面积达到11.80万平方米，成交金额达39.75亿元。

截至2024年5月，万科黄埔新城的成交情况仍然相当可观。该楼盘在2024年1至5月期间成交了316套，成交面积达到了3.13万平方米，成交均价为3.33万元/平方米，成交金额为10.46亿元。

该项目分为阅海、观澄和中央公园三个组团，均已开盘，户型建面约为75-142平方米的三至四房。现场查看发现，阅海、观澄已经建设完毕，预计将在今年8月交付使用。阅海的1、2和4栋已经提前交付，而中央公园仍在建设中，预计将在今年12月30日交付使用。

项目的规划包括11期开发，占地面积158万平方米，建筑面积570万平方米，共有19栋建筑，包括塔楼和超高层，共计4877户。其中，阅海和观澄最高47层，中央公园最高33层。

观点媒体在实地探访楼盘的样本房后发现，虽然阅海和观澄的建面为93平方米，但公摊面积较大，实际使用率在73%左右，而且阅海的部分户型靠近黄埔东路，会受到一定的噪音影响。相比之下，中央公园的户型实际使用率更高，约为90%左右，而且大户型集中在中央公园。

从交通方面来看，万科黄埔新城距离13号线夏园地铁站1.2公里，距离5号线宝盈大道站900米。其中，5号线横跨黄埔、天河、越秀、荔湾四个区，可快速连接黄埔新城与中心城区的金融城、珠江新城和白鹅潭等CBD区域。

然而，以上的距离只是直线距离，到达最近的地铁站还需要借助公交车。如果不坐公交车，步行需要25分钟，骑电动车则需要10分钟。

教育资源方面，楼盘周边包括育才幼儿园、沙步小学、广州开发区外国语学校以及广州铁路一中铁铮学校。万科黄埔新城的销售人员表示，大多数顾客都是因为周边学校的考虑来看房的。

商业配套方面，该区域规划了100平方米的综合商业体，并且还有约8万平方米的邻里商业中心规划。除了满足日常消费的需求外，还有一系列的主题商业，例如尚城万科里、里港万达和佳纷天地等。

此外，该地区还配套了一家星级酒店，酒店的7楼设有万科员工食堂，业主也可以在这里就餐；酒店的10楼设有健身房，业主可以免费使用。

总的来说，万科黄埔新城的配套设施相当齐全，不过大部分设施仍处于建设阶段，对即将入住的业主来说可能会存在一些不便。

市场前景

在满意周边配套的情况下，进一步需要考虑新房的交付时间，购房优惠的力度以及后期的增值空间。

新房交付方面，万科有自家的“一条龙”服务。在交楼前期，专业的工程师和管家会根据需求进行跑腿拍摄，让业主提前了解新房的施工进展情况。在收房和装修阶段，为业主准备了房屋尺寸地图，省去了量尺的需求，同时也提供了装修、家具定制和家电采购等方面的专业意见。

考虑到室内环境问题，装修完毕后，万科还提供“房屋呼吸8小时”服务，可以免费上门进行通风除醛，或者提供定制化的除醛设备。

在购房优惠的力度方面，万科为了刺激消费，从去年开始就提出了“以旧换新”计划，并且今年更是推出了“主城焕新计划”，由专业的置换团队提供全程服务和官方贴息购等优惠活动。

对于“以旧换新”的相关问题，销售人员解释道：“以旧换新需要顾客先支付定金，然后万科会利用自己的营销方法来帮助出售，期限为3个月内出售成功，若3个月内未成功出售，押金将退还。”

以阅海93平方米户型为例，该房源原总价305.88万元，按揭支付可打97折，7天内准签再打97折，再加上端午节优惠减免25万元，最后的折后总价是262.81万元，单价为2.9万元/平方米。

对于采用置换方式的顾客来说，他们可以保留所看中的户型三个月，优惠价格也将保持不变，但是如果三个月内未成功出售旧房，所选户型和优惠将不再保留。

销售人员表示，万科黄埔新城的发展潜力非常大，所在的老黄埔板块是改造最多的区域，且均价较高。2024年5月，广州的楼盘均价为3.56万元/平方米，而老黄埔板块的均价为4.12万元/平方米。

至于后期的增值空间，目前广州的新房市场存在一定的库存压力，上涨空间并不大。数据显示，截至2024年5月底，广州的楼市库存周期已经达到了23.2个月，创下了近一年来的新高，新盘的整体去化率约为13%。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，由于目前新房库存较大，房价短期内不太可能上涨，整体上会保持稳定。但在供应紧张的地区和热销板块，房价可能会更早地出现一些变化。至于远郊区域，大概还需要半年左右的时间来降低库存。

他进一步指出，预计从6月开始，广州的新房成交量会有明显的增长，有望重回每月6000套以上的水平。不过，由于每年的6月和7月是楼市的淡季，成交量的增长很可能要等到“金九银十”时期。