解局 | 广州安居万套保障房版图

最新消息6月3日，广州安居集团在南方钢厂保障房项目（三期）现场召开了保障房项目建设专项工作推进会。

会议上介绍，广州安居集团目前正在建设的保障房项目包括石丰、鸦岗、萝岗以及南钢项目，总建筑面积约253.6万平方米，可提供2.4万套保障房。

未来，广州安居计划启动的保障房项目有9个，包括奥体新城、新滘西路、葵蓬南路等配套项目，总建筑面积约120.3万平方米，预计提供约1万套保障房。

广州安居集团是广州市专门负责投资、融资、建设和运营管理保障性住房的市属国有公司，成立于去年9月1日，注册资本300亿元，由国资委100%控股。

根据2021年发布的住房“十四五”规划，广州计划提供65万套新建商品住房；力争筹建66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套和保障性租赁住房60万套。

不少于1万套

根据最新公布的广州市2024年计划，预计要建设不少于1万套配售型保障性住房，涉及12个项目，其中8个是新开工项目，另外4个是通过存量房源转化而来；同时筹集不少于10万套保障性租赁住房，并向1.8万户提供住房租赁补贴。

保障房项目的总体设计理念也体现在广州安居集团当前的项目布局中。

在正在进行的4个保障房项目中，石丰路二期保障性住房地处白云区石丰路地块 BY-1203，设计规划包括774套公租房和622套共有产权房，未来共有产权房将被改建为其他类型房源，总计1396套。

鸦岗保障性住房项目位于白云区地铁十三号线朝阳站上方，最初是共有产权房规划，在转变为配售型保障房后，项目将提供2542套住房。预计2032套将于今年7月完工，剩余510套将于2025年年底完工。

萝岗中心城区保障性住房项目（二期）即萝岗和苑二期，涵盖33栋住宅，共计8320套房源，包括6栋回迁安置房、5栋公租房和22栋限价房，目前1987套限价房已明确转为配售型保障房，该项目于2023年年底交付使用。

南方钢厂保障房项目位于白云区机场高速公路与广花公路交界西侧原南方钢厂生活区，分为东、西两区建设，建成后将提供2442套房源，其中包括2094套公共租赁住房和348套拆迁安置房。

值得一提的是，广州安居集团的鸦岗项目和萝岗项目最初计划的2542套共有产权房以及萝岗和苑二期的部分限价房都已转变为配售型住房。这表明广州市政府在推行配售型保障房方面有着坚定的决心，同时也在淡化对共有产权房的依赖。

配售型保障性住房的用地是划拨用地，按照保本微利原则配售，一般价格低于市场商品房价格，每个家庭只能购买一套，实行封闭管理，不能在市场上交易，与商品房市场分隔开。

因此，配售型保障房和共有产权房最大的不同之处在于，配售型保障房没有商品房属性，购买后无法流通，即使出售也只能由政府接收，防止了通过保障房谋利的可能。共有产权房理论上可能升值也可能贬值，而配售型保障房基本上无法获得增值收益。

此外，最重要的是，配售型保障房不仅价格接近成本价，相比之前位置较偏远的保障性住房项目，如今的配售型保障房在项目位置、社区配套、住房品质和物业管理等方面更为全面考虑。

萝岗和苑二期坐落在黄埔区中心地带，位于水西路以西、广惠高速南侧，小区内配备有中小学、幼儿园、综合商业体、公交站等公共设施。这个项目是广州市首个采用EPC模式的保障房项目，也是第一个CIM平台试点项目、第一个采用BIM正向设计的保障房项目，同时也是实现了55%以上的装配率。

此外，今年广州开发区和黄埔区辖下两个部门涉及的萝岗和苑二期安置房项目的预算总额达到100052.8万元。

观点网通过调查周边楼盘发现，与萝岗和苑二期项目相邻的楼盘价格如下：萝岗敏捷广场均价3.1万元/㎡、星樾山畔TOD均价3.7万元/㎡、佳大瑞园均价达4万元/㎡；距项目500多米的科城山庄二期锦泽园均价更高，达到5.35万元/㎡。

整合优势资源

除了配售型保障房无法流通这一限制，即便在去年房地产市场低迷时期，广州二手房网签达10.9万套，一手房签约7.2万套，而广州现在准备推出的1万套配售房仅占总量的5.5%。

一方面，配售型保障房的申请对象主要面向住房条件困难、收入不高的工薪阶层，以及城市急需引进的科技人员、教师、医护人员等群体。

另一方面，配售型保障房的出现也有助于提高低销售率的商品房去化率。

数据显示，截至5月底，广州全市商品房库存量为1173.6万平方米，自2月以来连续3个月增加，库存销售周期也上升至23.2个月，创下近一年的新高。

5月17日，在北京举行了全国保障房工作视频会，国务院副总理何立峰提出，在库存较多的城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格购买部分商品房用于保障性住房。广州“5.28新政”也提及鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

广东住房政策研究首席分析师李宇嘉接受观点新媒体采访时表示：“通过挖掘存量资源来满足保障房需求是可行的方案。有效利用存量资源，将成为未来筹资保障性住房的重要途径之一。”

他指出，对于像广州这样常规拆迁安置的城市来说，配租配售、保障房建设以及公租房的筹集都需专注于现有存量资源。对于存量资源丰富的情况下，新增建设既成本高又周期长，并且可能无法满足特定区域的需求。

广州安居的鸦岗项目和萝岗项目都是通过存量转化而来的。这显示出配售型保障房的推出对于挖掘广州存量市场具有积极作用。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋进一步指出，配售型保障房为商品房市场树立了榜样。如果商品房开发商的建设标准无法与保障房相提并论，购房者就没有动力购买商品房。在有保障房作为保障的市场中，开发商必将提升自身的建设水平。

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