苏州土拍冷清收场 龙湖综合体底价入驻高铁新城

苏州房地产“苏16条”政策下首个土地拍卖以16亿元落槌，资金16亿元

6月5日，苏州相城区两块土地挂牌出售，分别是苏地2024-WG-Z06号和苏地2024-WG-Z07号，总面积74954㎡，总成交价16.1亿元。

苏地2024-WG-Z06号地块位于相城区元和街道林荫一路北、济学路西，土地面积2.31万㎡，容积率1.01，由苏州合启鑫&相城高新联合体以底价3.62亿元竞得，楼面价1.55万元/㎡。

而另一块苏地2024-WG-Z07号地块则引起较大关注，位置在相城区高铁新城相城大道东、陶村街北，土地面积5.18万㎡，容积率1.6，由龙湖&中亿丰建设&苏州轨交联合体以底价12.44亿元竞得，楼面价15000元/㎡。

在土地市场不断分化的情况下，优质地块仍受房企竞逐，然而，苏州第三次土地拍卖却出现略显冷清场面，两块地块均只有一家联合体报名竞拍，并以底价成交。

土地评价

回顾苏州此次出让的两块土地，各自具备发展潜力。

苏地2024-WG-Z06号地块所在区域，商业配套虽稍欠缺，但教育资源丰富，周围设有陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区、苏州幼儿师范等知名学府。

该区域近两年土地出让主要集中在低密度别墅用地，西侧的苏地2023-WG-33号地块和苏地2023-WG-34号地块容积率分别为1.3、1.2，规划旨在打造叠墅产品；北侧85号地块容积率为1.05，规划建设合院、双拼、联排、叠加、洋房等。

成交的元和Z06地块，是苏州近年来出让住宅用地中容积率最低的，仅为1.01，限高24米，住宅户型面积不小于120㎡。预计该地将打造联排、合院等别墅级产品。

由龙湖联合体获得的苏地2024-WG-Z07号地块配套较为完备，自住便利度高，这是龙湖在相城区的第四个项目，地处高铁新城核心地带。

该地块容积率1.6，限高60米，住宅部分总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2500元/㎡；总层数6层及以下的，鼓励建设成品住宅，装修标准不低于2500元/㎡。住宅户型面积不小于100平方米。

预期该地块将推出小高层+洋房产品。

观点网调查了高铁新城周围楼盘，新房均价约2.41万元/㎡，包括象屿江南云起均价3.2万元/㎡、大悦繁华图均价2.95万元/㎡、铂悦春和万象均价3.1万元/㎡等。

预计龙湖项目上市后，与高铁新城地块的竞争将更加激烈。

龙湖开拓

近年来，苏州楼市供应充足，需求端对改善型住宅需求旺盛。

根据住建局数据，2024年5月，苏州新房销售2038套，同比下降8.32%；高新区环比4月上涨约18.8%，而吴江区、相城区和姑苏区环比下降较大。

根据贝壳网数据显示，截至目前，相城区二手房销售887套，共182个社区及组团，平均面积107.65㎡，平均总价357万元，成交单价33138元/㎡，降价幅度46万元，平均成交周期226天。

苏州在6月2日发布的16条新政策中，提出全面推广改善型住宅，龙湖一直以优质改善型住宅项目和园林设计著称。

回归城市核心区，满足改善型需求，正是龙湖当前的战略规划。

龙湖近年推出了三大产品系：云河颂、御湖境、青云阙，这些高端改善型产品不同于刚需产品，旨在打造改善型产品主力。

自2013年进驻苏州以来，龙湖相继开发了17个住宅项目，其中狮山原著作为龙湖的首个项目，2016年均价已达到3.1万元/㎡，目前达到4.75万元/㎡。

而龙湖御湖境作为十年来的招牌项目，位于吴中城南核心地段，规划了8-26F洋房、小高层、高层产品，配备独特会所，均价维持在3.2万元/㎡。

2024年1-5月，龙湖御湖境以9.31亿元、3.23万㎡、220套的销售业绩领跑榜单。龙湖青云阙紧随其后，在销售面积和套数排行榜中位列第二。

在2024年1-5月苏州市商品住宅销售金额排行榜中，龙湖以28.76亿元位居榜首。

可以看出，改善型住宅不仅是龙湖的发展方向，也是苏州楼市的未来。