出租率与租约到期 招商租赁REIT首份年报透露了什么

财经视点 由于底层资产的稳定性和抗压性，去年一年，保租房公募REITs整体表现优异，一直排名公募REITs各板块前列。

保租房公募REITs二级市场表现强劲，同时，新上市的保租房公募REITs受到市场追捧。

例如，去年下半年，招商蛇口租赁住房REIT上市后仅一天时间就完成了招募。截至目前，该基金的二级市场价格已上涨近30%。

在3月14日，该基金发布了自上市以来的首份年报，引起了市场的极大关注。

从基金合并层面来看，在这一期间，招商蛇口住房租赁REIT的收入为2686.87万元，净利润为384.53万元，基金EBITDA为1908.13万元，经营活动现金流量净额为2653.14万元。

此外，基金可以分配的金额为1713.4万元，单位分配金额为0.0343，年化现金流分派率为4.05%。

与招募说明书披露的可分配目标数相比，该基金完成了121%，数字为1413.64万元（按照招募说明书披露的2024年7月1日至2024年12月31日的可分配金额的预测数2681.54万元计算）。

截至2024年12月31日，该基金的总资产为16.07亿元，净资产为13.6亿元，基金总产与净资产的比例为107.45%。

总体而言，招商蛇口住房租赁REIT的盈利指标仍然表现亮眼。

然而，由于企业租户大量退租的影响，该基金的底层资产项目出现出租率大幅波动的情况。

根据商业客的调查结果显示，招商蛇口住房租赁REIT的基础设施资产由两个租赁住房项目组成，都位于深圳市南山区，总共有927套租赁住房和15套配套商业，总出租面积为6.53万平方米。

期末，该基金两个底层资产的出租率为78.97%，平均租金单价为107.45元/平方米/月。

其中，林下项目位于深圳市南山区工业八路，2015年建成，2016年3月开始运营，主要包含3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及地下车库、设备用房。

年报数据显示，期末，林下项目可供出租的公共租赁住房（高级人才公寓）有465套，可出租面积为3.93万平方米，实际出租面积为2.77万平方米，出租率约为70.37%。

这个数字较招募说明书中的下降了27.48个百分点。

林下项目出租率的下降主要是由于企业租户集中退租。在去年12月24日，该基金发布公告称，林下项目的一个重要现金流提供方企业租户的续租合同将于12月25日到期，涉及退租143套房屋，导致出租率下降了30.86%。

然而截至3月3日（从去年12月26日至今合计68天），林下项目5号楼的143套房屋已经有95套被预订，预订量占总退租房屋数量的66.43%。超过85%的预订已签合同并已起租，其余正在加紧签约。

到3月3日，林下项目全体出租率为82.36%（只计算已签约已起租房源，不包括已预订待签约或已签约未起租房源），较12月31日上涨了11.99个百分点。

对于保租房项目来说，企业客户由于租期较长且租赁面积大，在一定程度上保障了项目的出租率和相关收入，因此被视为稳定客源的代表。

但有业内人士指出，虽然签约企业客户有其优势，但如果租户过于单一，一旦出现集中退租的情况，项目的出租率和现金流稳定性将受到明显影响。

与招募说明书相比，去年中期，林下项目的企业租户占比为49%，但到年末下降至19.73%，租户结构得到了明显改善。

此外，报告期末，林下项目的平均租金单价与去年中期相比微降了0.7%至19.73%。

上述业内人士表示，租赁住房行业具有季节性特点，春节前传统上是淡季，而每年夏季和春节后，由于毕业生和返乡人员增加，将产生旺盛的租赁需求。

“在淡季，出现轻微的出租率和租金波动是正常的。” 他解释道。

太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道南侧，于2020年5月正式开业运营。

该项目有462套可供租赁住房，总租赁面积为2.51万平方米，基础设施面积为2.33万平方米，出租率为92.86%，比上半年的94.66%稍有降低。

此外，太子湾项目还有15套商业设施可出租，期末的出租率为68.06%。

太子湾项目的平均租金单价有所增加，租赁住房平均租金单价为107.14元/平方米/月，商业设施平均租金单价为240.48元/平方米/月。

总体来看，太子湾项目的运营状况相对稳定。

从租金收缴率来看，招商蛇口住房租赁REIT的两个项目综合租金收缴率为98.90%，其中林下项目为99.68%，太子湾项目为97.86%。

租金收缴率是评估REITs运营效率的重要指标之一，直接关系到现金流的稳定性和可预测性。

从招商蛇口住房租赁REIT的表现来看，其基础设施项目的收缴率较高，逾期缴纳情况较少，同时1年内应收账款为13.36万元，没有超过一年的应收账款。

然而，需要注意的是，报告期末，该基金的组合租赁仅剩余0.55年，其中，林下项目剩余租期0.41年，太子湾项目剩余租期0.58年。

换句话说，到2025年，两个基础资产将面临大量租约到期，因此如何确保出租率和实现可持续经营仍然是市场的关注焦点。

但是，年报中还提到，租赁住房合同通常为1年期，每年续签一次；商业部分租赁合同通常较长，常为3年以上，存量租赁合同最晚到期为2031年。

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