商业退步集 | 营收、利润“缩水” 太古负重维系增长计划

观点网 在当前商业环境瞬息万变的背景下，“高端商业风向标”太古地产也在艰难前行。

回顾过去一年，中国的零售消费市场经历了深层次的变化，无论是零售还是办公领域都显现出下行趋势。

根据太古地产的财务报告，预计2024年全年，该公司收入为144.28亿港元，同比下滑2%；股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比减少42%；每股盈利为1.16港元，相较于2023年的1.98港元，同比下降41%。

在财报中，太古地产指出，香港的办公楼市场仍将持续低迷，而中国大陆的零售销售有望逐步复苏。

太古地产主席白德利在业绩会上强调，“在2025年的余下时间里，我们将着力在各项业务增长计划的落实上，同时增强现有物业组合的抵御能力”。

亏损重估

2024年，商业地产整体景气度依然低迷，太古地产的营收和利润自然受到拖累。

从最新的财务报告显示，过去一年，太古地产的总营收为144.28亿港元，同比减少2%。报告期内，股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比大幅下滑42%；净亏损达到7.66亿港元，而去年同期为盈利26.37亿港元。

据了解，2024年太古地产的盈转亏主要源于年内投资物业公允价值亏损达59.96亿港元，这也是该公司在过去五年内的最大的重估损失。

财报指出，在这一期间，该公司香港的投资物业公平值亏损达到92.07亿港元，中国大陆和美国的投资物业则分别实现公平值收益26.47亿港元和3.41亿港元。

在同日下午的业绩会上，太古地产首席执行官彭国邦提到，重估损失主要与过去12个月香港办公市场和租金下滑相关，香港的办公楼市场以及续租租金的调整未能达到预期。

过去一年，由于经济不确定性、高利率环境、需求疲软及中环等地区新项目的竣工等多个因素，香港的写字楼市场遭遇显著冲击。仲量联行预测，2024年香港整体甲级写字楼的空置率将攀升至13.1%，创下过去25年来的新高。

回到太古地产的业绩情况，该公司在香港的核心业务也是基于办公楼。

截至2024年底，太古地产在香港的办公楼组合总建筑面积已达到1000万平方呎，占香港总投资物业面积的70%以上。

这些资产包括位于香港岛的太古广场、港岛东部的太古坊、港岛南区的South Island Place以及香港国际机场旁的东荟城等项目。

面对香港办公楼市场的持续疲软，太古地产受到了一定的影响，其办公楼租赁收入为54.88亿港元，同比减少5.95%，占总收入的38.04%。

这一业务在过去五年中持续走低。回顾历史数据，2020年太古地产办公楼租赁收入曾达到65.55亿港元，占比高达49.26%，而2024年末相比2020年则下降了近20%。

市场普遍认为，办公楼租金的稳定下滑主要是因为香港市场面临的下行压力。

在2024年，太古地产在香港的办公楼物业组合租金收入总额为51.09亿港元，较2023年同期下滑7%。

此外，根据2024年第四季度的运营数据，太古地产通过适当降低租金来保持项目的出租率，然而其香港办公物业的出租率依旧出现不同程度的下滑。

例如，太古广场在2024年Q4期间的租金调降幅度达到16%，出租率则下降了三个百分点。

彭国邦认为，香港办公市场的前景仍会持续低迷，主要原因在于供应过剩和缺乏新需求。尽管近期首次公开募股（IPO）前景有所好转，资本市场情绪回暖，但尚未见到这些利好对香港办公市场形成新需求。不过，由于2022年的租金协议周期，今年的续租租金降幅将有所减小。

此外，预计2025年将有多个新项目落成，可能需要一些时间来消化，展望未来，预计在2026年与2027年之前难以出现复苏。

零售市场潜在发展

除了办公楼，太古地产在投资组合中也重视零售物业的发展。

截至2024年底，太古地产在中国内地完成的零售物业总建筑面积为780万平方呎，这些物业包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊，以及持有97%权益的广州太古汇和各持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。

而在香港，该公司拥有太古广场购物中心、太古城中心和东荟城名店仓三处零售物业。

从财务报告来看，过去一年，太古地产的零售物业租金收入占比首次突破五成。

该公司实现零售物业租金收入为73.88亿港元，同比微涨3.43%，占总收入比例达到51.21%。其中，内地零售物业的应占租金收入也上升2%至52.25亿港元。

然而，尽管这一表现良好，但零售销售额却出现波动，香港的零售物业销售额下滑幅度在2.3%至10.7%之间。

在内地市场，只有上海前滩太古里的零售额实现了正增长。

同时，成都太古里的零售销售额降幅显著，达到14%。其他诸如上海兴业太古汇和广州太古汇的销售额分别减少了13.9%和10.7%。北京三里屯太古的销售额下滑0.2%；北京颐堤港则减少了3.8%。

尽管销售额出现波动，太古地产依然对零售业务持乐观态度。

彭国邦表示，在去年第四季度，香港的零售销售已有所改善，这一趋势预计将在2025年第一季度保持稳定。

他指出，随着消费者对品质的追求，旗下三个零售物业已实现100%出租，并将继续对太古广场的商业组合进行升级。因此，尽管零售市场面对挑战，但因第一季度出现温和增长，对未来的前景持积极态度。

在中国内地市场方面，该公司预计到2025年，受益于近期经济刺激措施的影响，内地零售销售额将加速增长，零售商对此持乐观预期。

此外，太古地产三年前宣布了“千亿港元投资计划”，未来10年将在核心市场投资1000亿港元，其中一半资金将投入中国大陆，并计划在2032年前将内地总建筑面积增加一倍。

财报提到，该策略性投资计划的进展相当顺利，目前已承诺将67%的资金投入不同项目。

太古地产目前正在开发的项目有七个，其中与前滩太古里相连的上海前滩21号综合发展项目预计于2025年完成。

而三亚太古里、北京太古坊和西安太古里计划于2026年竣工，广州太古汇文化中心扩建部分，以及广州聚龙湾项目与上海陆家嘴太古源则预计在2027年交付。

最后，2022年7月，太古地产还与深圳福田区人民政府签署了《战略合作框架协议》，希望在该区打造以零售为主的商业发展项目，该项目目前仍在规划中。

彭国邦在业绩会上重申，公司将继续挖掘深圳的机会，从中长期来看，深圳极具吸引力。

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