九龙仓2024年收入减少36%至121.15亿港元 股东应占亏损32.24亿港元

3月13日，九龙仓集团有限公司发布了其2024年度财务业绩报告。

报告显示，九龙仓集团2024年总收入下降36%，至港币121.15亿元（2023年：港币189.5亿元），而营业利润则减少了18%，降至港币56.44亿元（2023年：港币68.96亿元），这一变化主要由发展物业部分的影响所致。

投资物业的收入减少了4%，降至港币46.44亿元（2023年：港币48.43亿元），营业利润也减少了6%，至港币30.26亿元（2023年：港币32.08亿元），主要原因是内地商场和写字楼的租金较为疲软。

发展物业收入大幅下降74%，降至港币22.54亿元（2023年：港币85.62亿元），而营业利润减少61%，至港币4.66亿元（2023年：港币12.02亿元），尽管整体毛利率有所提高，达到了21%（2023年：14%），主要由于杭州项目的落成。然而，香港地区的销售额未能确认入账。

酒店收入小幅上升1%，达港币6.17亿元（2023年：港币6.11亿元），但营业利润下降90%，至港币1100万元（2023年：港币1.07亿元），这主要由于市场疲软导致房价和入住率下降，此外，长沙的柏悦酒店和玛珂酒店也录得了运营亏损。

物流板块的收入减少了7%，至港币22.05亿元（2023年：港币23.7亿元），营业利润下降17%，至港币3.15亿元（2023年：港币3.78亿元），主要受香港港口吞吐量减少的影响，尽管有利的码头组合部分抵消了这一影响。投资板块的营业利润也减少了7%，至港币18.97亿元（2023年：港币20.3亿元），由于股息收入的减少。

基础净利润减少至港币27.98亿元（2023年：港币35.66亿元），相当于每股港币0.92元（2023年：每股港币1.17元）。这一变化主要由于内地发展物业的销售额减少，以及应占的减值拨备增加至港币20.18亿元（2023年：港币18.55亿元）。如果计入投资物业重估减值净额（港币59.9亿元，2023年：港币16.17亿元）及其他非现金项目，集团录得股东应占亏损港币32.24亿元（2023年：盈利港币9.45亿元），每股基本亏损为港币1.05元（2023年：每股基本盈利港币0.31元）。

在香港市场，集团的高端山顶物业组合继续受到独特买家的青睐，今年售出了两项物业：占集团50%的Mount Nicholson项目中的一间单位以港币6亿元（呎价港币131,000元）成交，另有山顶道77/79号最后一座洋房以港币5.01亿元（呎价港币80,000元）售出。随着市场环境的逐步好转，新落成的种植道1号20座洋房已开始接受潜在买家的邀请。按应占份额计算，发展物业的收入下跌71%，至港币3.22亿元，营业利润下跌36%，至港币1.73亿元，主要由于销售额确认入账的减少。年底时未确认的销售额稳步增长，达港币5.01亿元。目前所有项目均按计划推进。

在内地发展物业方面，写字楼市场的需求依旧低迷，导致去库存进度较慢。自2019年以来，集团未再购入新土地，现有的项目和待售存货都呈现减少趋势。2024年，集团已签约的销售额下降至人民币14亿元（2023年：人民币26亿元），而未确认的销售额降至人民币6亿元（2023年12月31日：人民币23亿元）。目前，已发展和未发展的存货总计约为120万平方米（2023年12月31日：140万平方米），其中包括40万平方米已建成但销路极为缓慢的非住宅物业。按应占份额计算，确认入账的收入减少了65%，至港币32.1亿元，营业利润则下降了9%，至港币9.3亿元。

此外，集团为现有存货（尤其是销情缓慢的非住宅物业）计提了港币20.18亿元（2023年：港币18.55亿元）的减值拨备。

在内地投资物业方面，写字楼市场持续面临供应过剩和需求疲软的局面，导致出租率和租金水平持续承压。成本控制严格的租户纷纷迁往较为低端的物业以寻求更具性价比的选择。该板块的整体收入下滑了4%，至港币45.71亿元，营业利润下降了6%，至港币29.83亿元。

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