商业退步集 | 营收、利润“缩水” 太古负重维系增长计划

商业风向网 在商业浪潮汹涌澎湃的当下，“领航高端商业”的太古地产也在前行过程中面临挑战。

过去一年回顾，中国零售消费市场一直经历着深刻变革，零售和办公市场都在面对巨大压力。

太古地产在2024年全年的业绩报告中显示，收入为144.28亿港元，同比下降2%；公司股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；每股盈利为1.16港元，较2023年的1.98港元同比下降41%。

财报中太古地产也指出，预计香港的办公楼市场将持续疲软，而中国内地的零售销售额预期将逐渐回升。

“在2025年剩下的时间里，我们将专注于实施增长计划，并加强现有物业组合的韧性”，太古地产主席白德利在业绩发布会上强调。

业绩下滑

2024年，商业地产整体景气度仍较低，在这样的背景下，太古地产的营收和利润不可避免地“缩水”。

最新财报显示，过去一年，太古地产总营收为144.28亿港元，同比下降2%。股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；公司净亏损为7.66亿港元，而去年同期为盈利26.37亿港元。

据了解，太古地产在2024年出现由盈利转为亏损，主要原因是年内投资物业公平值亏损59.96亿港元，这也是近五年来公司重估损失最高的一次。

财报显示，期内，该公司在香港的投资物业录得公平值亏损92.07亿港元，而中国内地和美国的投资物业则分别录得公平值收益26.47亿港元、3.41亿港元。

在同一天的业绩发布会上，太古地产行政总裁彭国邦表示，重估损失主要是由过去12个月香港办公市场和租金下降造成的，香港办公楼市场和续租租金调整并不理想。

在过去一年中，受经济不确定性、高利率环境、需求疲软以及中环等地区新项目投入等因素影响，香港写字楼市场受到了较大的冲击。据仲量联行表示，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，创下近25年新高。

就太古地产的业绩来看，该公司在香港市场主要以办公楼业务为主。

截至2024年年末，太古地产在香港已建成办公楼总面积达1000万平方英尺，占香港总投资物业面积的七成以上。

其资产包括太古广场项目、太古坊项目位于香港岛港铁金钟站上方、以及South Island Place和东荟城一座分别位于港岛南部和香港国际机场旁。

在香港办公楼市场持续疲软的情况下，太古地产势必受到影响，期内，该公司办公楼租赁收入总额为54.88亿港元，同比减少5.95%，占总收入的38.04%。

值得注意的是，这一业务在过去五年持续下滑。回顾历史数据显示，2020年，太古地产的办公楼租赁收入达65.55亿港元，占比接近50%，而2024年年末收入相较于2020年下降近20%。

资本市场观察到，办公楼租金收入持续下降主要是由于香港市场下行压力导致的。

2024年，太古地产的香港办公楼物业组合租金收入总额为51.09亿港元，较2023年同期下降7%。

此外，根据2024年第四季度运营数据显示，尽管太古地产通过降低租金来维持项目的出租率，但即便如此，其香港办公物业的出租率仍有不同程度的下滑。

以太古广场为例，该项目在2024年第四季度降低了16%的租金，出租率下降了3个百分点。

就香港办公市场前景来看，他认为市场将持续疲软，原因在于供应过剩和缺乏新需求。尽管首次公开募股（IPO）前景改善和资本市场情绪回暖，但尚未看到这些因素转化为香港办公市场的新需求。不过由于在2022年签署的租金协议周期内，今年续租租金下降将减少。

预计2025年将会有几个新项目落成，但他表示，这将需要时间来吸收，到2026年或2027年之前不会有任何复苏。

零售潜力

除办公楼外，太古地产的投资重点还包括零售物业。

数据显示，截至2024年年末，太古地产在中国内地已建成的零售物业总面积合计为780万平方英尺。这些物业包括全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里、广州汇坊、以及持有97%股权的广州太古汇，以及分别持有50%股权的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。

在香港，太古地产拥有太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓三个零售物业。

财报数据显示，过去一年，太古地产的零售物业租金收入首次占比超过五成。

期内，该公司实现零售物业租金收入为73.88亿港元，同比微增3.43%，占总收入的51.21%。其中，内地零售物业的租金收入总额增长2%至52.25亿港元。

然而，在这一亮眼数据背后，商业观察者发现，太古地产旗下项目的零售销售额出现了一定波动。

截至去年年末，该公司旗下香港三个零售物业的销售额分别下降了2.3%至10.7%不等。

至于内地零售物业，只有上海前滩太古里的销售额出现正增长。

成都太古里的零售销售额下降最为明显，达14%，其次是上海兴业太古汇和广州太古汇分别下降了13.9%和10.7%。北京三里屯太古零售销售额下跌0.2%；北京颐堤港下跌3.8%。

尽管销售额有所波动，但太古地产仍然对零售业务持乐观态度。

针对香港的零售市场，彭国邦指出，去年第四季度零售销售有所改善，这种趋势在2025年第一季度保持稳定。

他表示，由于对品质的追求，其三个零售物业已全部租满，并且计划升级太古广场的商业组合。因此，尽管零售市场仍将面临挑战，但由于第一季度实现了温和增长，对前景持乐观态度。

在内地市场方面，公司认为，2025年内地零售销售额将因近期刺激经济措施推动国内需求改善而加速增长，零售商对中长期前景持乐观态度。

此外，三年前太古地产宣布了“千亿港元投资计划”，计划在未来十年在核心市场投资1000亿港元，其中一半资金将投向中国内地。目标是在2032年前将内地总楼面积增加一倍。

财报显示，截至目前，千亿港元策略性投资计划已经取得了令人满意的进展，已经承诺将67%的资金投入不同项目。

据悉，太古地产仍有七个在建项目，其中，与前滩太古里项目相关的上海前滩21号综合开发项目计划于2025年竣工。

三亚太古里、北京太古坊、西安太古里计划于2026年竣工，广州太古汇广州文化中心扩建部分以及广州聚龙湾项目、上海陆家嘴太古源将于2027年落成。

此外，2022年7月，太古地产与深圳福田区签署了《战略合作框架协议》，致力于打造零售为主导的商业发展项目。目前，该项目尚未进一步公布。

彭国邦在业绩发布会上表示，我们将继续寻找深圳的机会，在中长期看来，我们对深圳非常感兴趣。

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