“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网上海再次出现了一宗办公楼资产整体出售的案例。

12月20日的消息显示，新加坡上市房产信托OUE REIT（华联商业信托）决定终止对位于上海核心区域的投资物业——力宝广场Lippo Plaza的持有。

OUE REIT发布的公告指出，此次资产剥离的总金额约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。

其中，该物业的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。

该交易预计将在2024年内完成。

平庸的“地标”表现

力宝广场作为上海淮海中路商业圈的重要地标建筑之一。

相关资料显示，该项目由李文正家族控股的力宝集团主导，与日本伊藤忠商事株式会社及上海复兴建设发展总公司共同开发，始建于1996年，1999年建成并交付使用。

力宝广场建筑面积约5.85万平方米，包括39层高的办公楼和4层高的零售裙楼，集高档商业及甲级办公功能于一体。

在其30年的历史里，该项目经历了多次交易及翻新。

例如在2004年，项目将第12、13、15及16层整体办公楼层出售给劳力士，成交价超过3000美元/平方米。而劳力士在上海的唯一维修中心便设于该楼的16层。

2007年，伊藤忠商事将力宝广场30%股权转让给力宝华润，交易后力宝集团持有95%的项目权益。四年后，另一少数股东将5%股份再度出售给力宝集团。

之后，力宝集团统一了所有权，持续对力宝广场的商业区域及办公楼大堂进行升级改造，并于2019年获得了LEED金级认证。2014年1月，力宝广场被纳入OUE REIT旗下。

持有该资产10年后，OUE REIT选择了出售。

根据OUE REIT公告中的信息，我们可以深入了解力宝广场。

公告显示，力宝广场的总建筑面积为5.85万平方米，其中可出租面积为3.92万平方米，办公区面积为3.35万平方米，零售区为5649.5平方米，并有168个车位。

得益于其优越的地理位置，力宝广场的零售部分几乎租满，截至2024年9月30日出租率为97.8%，并吸引了众多高端品牌入驻。

例如，自2016年起，维多利亚的秘密接替LOUIS VUITTON在此开设旗舰店；2020年，ARC'TERYX在这里推出全球首家且面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，力宝广场内还拥有多家日式及越南餐厅，如阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌等。

反观办公区域，力宝广场的表现却不尽人意。截至2024年9月30日，该区域的出租率仅为74.6%，与同期上海甲级办公楼的平均出租率85.9%相去甚远。

据OUE REIT披露的路演报告显示，自2020年以来，力宝广场的办公出租率一直低于上海甲级办公楼市场平均水平。尽管在2020年第四季度至2022年第一季度内有过短暂的良好表现，但总体上仍大幅偏离市场平均线。

这种表现与OUE REIT在新加坡办公楼物业的表现形成鲜明对比，后者截至2024年9月30日的平均出租率为95.4%。

OUE REIT曾表示，受宏观经济复苏低于预期、租赁需求疲软的影响，上海写字楼市场可能继续走低。尽管力宝广场的管理团队致力于通过灵活的资产管理留住租户，仍未见显著成效。

该办公楼的租金也呈现下滑趋势，从2016年的9.89元/每平方米/天逐渐下降，至2022年降破9元，到2024年第三季度更是降至8.22元/每平方米/天。

而低迷的市况可能还将持续。

根据第一太平戴维斯的数据显示，2024年第三季度，上海甲级写字楼的净吸纳量同比下降21%，降至14.7万平方米，租金环比下调4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区及非核心商务区的环比跌幅分别为5.0%、4.2%及4.0%。全市甲级写字楼的平均空置率环比下降0.5%，至21.8%，但同比上升2.7%。

世邦魏理仕的报告也指出，2024年第三季度，上海办公楼市场去化速度较慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比减少40.3%。空置率环比上升0.4个百分点至21.5%，全市租金报价环比下降1.7%至每天每平方米8.5元。

出售时机的选择

力宝广场的商业和办公部分表现平平，直接影响着OUE REIT的收益。

OUE REIT表示，2024年第三季度的基金收入为4700万美元，同比微幅下滑1.1%，主要原因便是“力宝广场的贡献有限”。

OUE REIT管理私人有限公司的首席执行官Han Khim Siew在公告中提到，此次出售符合管理层积极的资产管理策略，旨在优化投资组合，提高收入弹性。

他指出，力宝广场被视为OUE REIT的非核心资产。数据显示，截至2024年9月，该物业仅贡献OUE REIT总收入的6.6%和总资产价值的7.5%。

值得注意的是，力宝广场于1994年7月2日获得土地使用权，年限为50年，意味着到2044年即将到期。此外，项目开发时间为上世纪90年代末，整体规格及空间布局亦显得不够现代。

Han Khim Siew表示，考虑到上海市场存在供应过剩的现状，力宝广场租赁期限逐渐缩短及建筑规格的过时，已经开始影响其估值及竞争力。OUE REIT并不计划进一步拓展中国市场，此次出售则为将资产货币化，以及将所得款项重新分配到更具战略性的项目提供了机会。

公告中提到，通过此次撤资，OUE REIT预计将获得约3.182亿新元的净收益。根据项目2023财年的净物业收入9460万元（约1790万新元）及商定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，该交易的净回报率达5.7%。

因此，OUE REIT的资产组合将专注于新加坡的六个项目。

包括位于莱佛士坊的OUE Bayfront综合体（50%权益），贡献总收入的10.3%（2024年Q3）；曾为新加坡最高建筑的One Raffles Place（67.95%权益），贡献25.6%的总收入。

珊顿道的OUE Downtown Office（100%权益），贡献15.1%；乌节路的Mandarin Gallery购物中心（100%权益），占总收入的9.9%。

另外，OUE REIT还拥有新加坡乌节希尔顿酒店（Hilton Singapore Orchard），提供1080个房间，贡献25.6%的总收入；樟宜机场皇冠假日酒店（Crowne Plaza Changi Airport），拥有575个房间，贡献9.4%的总收入。

市场动荡中，力宝广场的买方信息尚未披露，但传闻其背后有国资背景。Han Khim Siew表示，买方被该物业优越的地理位置所吸引，作为长期投资者的身份。

当前上海大宗交易市场在经历下行趋势中却依然活跃。

根据高力国际的报告，2024年前三季度，上海房地产大宗交易金额约为581亿，占全国总额的40%，仍为中国大宗交易最活跃的区域。写字楼的交易占比近32%，成交金额约为454亿元，其次为综合体项目，成交金额为235亿元。

市场人士指出，今年上海的大宗资产交易较去年热度有所上升，以商办及综合体类资产占据主导，而困境类资产受到较多的关注。

今年以来，领展以约70%的折扣购买了上海七宝万科广场；新加坡政府投资公司（GIC）也以低价相继收购松江印象城及南翔印象城MEGA。

此外，新疆国资完成了对人民商圈地标华旭国际大厦（Plaza336）的收购；河南投资集团也购买了豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业巨头则拿下了静安大宁地标大宁国际商业广场。

还有个人买家通过法拍方式以831万元的价格收购三盛宏业大厦，成交价低于项目估值的18%。

如同制造业及能源业的部分私人投资者，以及一些看准机会的机构投资者和地方国资机构正在试图抄底。

力宝广场正是属于低价出售的困境类资产。据悉，此次出售的商定价值为16.8亿元，较2024年12月18日估算的17.69亿元低约5%。

可以说，OUE REIT抓住了合适的出售时机。