保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

观点网 企业租户在租赁住房市场中始终占据重要地位，但是这些大客户的出入往往会对项目的整体表现产生显著影响。

根据12月24日消息，招商蛇口租赁住房REIT发生了新的动向。

据了解，该公募REIT的一个基础项目——深圳林下项目迎来了一位重要客户的退出，此次涉及的退租房源数量达到143套。

企业租户的退出直接影响了林下项目的出租率，公告中明确指出，变动后出租率将下降30.86%。

实质上，保租房市场的租户构成对租金收入和基础资产质量有着重要影响。如果租户较为单一，集中退租后，项目的出租率与现金流的稳定性都将受到显著的冲击。

对于招商蛇口租赁住房REIT而言，面对企业租户的退租，其后续将如何保证租赁的去化，维持项目的稳健运营，并保护投资者的中长期利益，将是接下来的重要挑战。

大客户挑战

12月24日，招商基金管理有限公司发布了基础设施项目的经营情况。

公告指出，林下项目主要现金流的提供者企业租户的一份续租合同将于2024年12月25日到期，涉及的退租房源数量为143套，出租率预计减少30.86%。

招商蛇口租赁住房REIT刚于10月23日正式挂牌，没想到在短短两个月内便面临大客户的退租情况。

根据商业客了解，林下项目位于深圳南山区，临近龙电花园和招商桃花园，周边交通便捷。

该项目于2015年完工，主要由三栋租赁住房（楼栋号为1栋、2栋、5栋）及其附属地下停车场和设备房组成。

参考其招募说明书，截至2024年6月30日，该项目可出租的公共租赁住房（高级人才公寓）有465套，总面积达3.93万平方米，已有455套出租，实际出租面积为3.85万平方米，时点出租率接近97.85%。

经过此次退租后，林下项目的出租率预计将降至67%。

通常情况下，企业租户在住房租赁项目中占据了重要的“战略地位”，因为它们的整体租赁期限相较于个人租户更为持久和稳定。

因此，签约企业租户一方面能够提高租赁项目的出租率和租金收入，另一方面避免因空置而造成的损失。

此外，林下项目所处区域拥有前海深港合作区和南山金融商务总部等产业集聚地，其中前海和后海的企业总部项目已超过60个。

周边的优质企业和重点产业布局为林下项目的租户结构提供了一定支撑。

数据表明，截至今年上半年，在已出租的455套公共租赁住房中，个人租户占比约为51%，企业租户则占比49%。

因此，企业租户的高度依赖性使得其一旦退租，会瞬间影响整体的出租率。

大客户的退租已成为不争的事实，资本市场则更加关注招商蛇口在该项目后续的招租表现。不过，有业内人士表示，由于林下项目较为成熟、地理位置优越，招租难度应相对较小。

招商基金在公告中表示，运营管理机构将提高春节后营销推广力度，以期在目标客户群体中促进租赁的快速去化。

维持出租率

除了林下项目，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施项目还包括太子湾项目。

资料显示，太子湾项目位于深圳南山区蛇口自贸区，交通便利，临近主要干道。

该项目于2019年11月完工，主要由一栋租赁住房及其商业配套、地下车库和设备房组成。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租的保障性租赁住房有462套，出租面积为2.51万平方米，已经出租442套，出租面积为2.37万平方米，出租率为约94.61%。

与林下项目不同，太子湾项目的租户结构中个人租户的比例更高，约86%的已出租房源为个人租户，仅有14%为企业租户，租户结构多样化使得出租率更加稳健，有助于保持现金流的稳定。

目前市场上已上市的几类保租房公募REITs中，部分基础设施项目的租户过于依赖企业客户。

例如，红土创新深圳安居REIT的企业客户占比高达65.7%至100%，而中金厦门安居REIT则显示出租户结构相对分散，个人租户占比高达91.94%。

华夏基金北京保障房REIT中，所涉及的文龙家园公租房项目企业客户占比为20.6%，其余项目个人租户占比均在94%以上。

租户的结构是评估住房租赁项目稳定性的关键因素，但这些项目还面临其他压力。今年以来，稳定的保租房项目也出现出租率和租金下滑的情况。

数据显示，截至2024年三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租率为96.22%，较年初的98.34%下降了2.12个百分点，而华夏北京保障房REIT的下降幅度更为明显，减少了2.13个百分点至94.81%。

相较之下，国泰君安城投宽庭保租房REIT的出租率较为稳定，三季度末为93.27%，与上市时的92.03%相比上涨了0.99个百分点。

数据来源：基金财报、商业客整理

目前出租率的下降已成为住房租赁行业普遍的趋势，租金的下滑也愈加常态化。

市场分析人士指出，出租率和租金下挫的原因主要有两方面：一方面，2024年以来，宏观经济和居民收入预期下降导致全国多数城市住宅租金下调；另一方面，保障性租赁住房的集中入市显著提高了市场供给，增加了居民的选择，进而在一定程度上压制了租金波动，影响出租率。