穿过风暴 | 自如破城记

2024年，面对经济和行业调整的背景，每个企业领导者需要思考如何在周期考验和市场竞争中生存和发展。

在这种情况下，观点新媒体推出了年度系列报道“穿过风暴”，寻找那些在变革中挺过重重困难，推动中国经济高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将继续与全球化视野和丰富知识的经济学家和行业领袖对话，从他们的角度解读未来行业和企业的发展。

观点网 "13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择"，这是自如官网首页的简短介绍。

2011年5月，链家启动了自如业务，并于同年10月正式成立了自如事业部。2016年6月，自如脱离了链家，开始独立运作。自那时起，自如建立了独立的运营体系，继续深入布局租房市场。

2024年10月，自如集团迎来了第13年，并于10月19日举办了“一轮复始· 生生不息” 的2024业主开放日。

截至2024年三季度末，自如已进入了8个国家和地区、覆盖了81个城市，为超过500万租户和百万房源提供服务。

当前，中央和地方政府积极出台一系列政策，优化租房市场供需结构，以满足居民的住房需求。在政策引导、金融支持和消费习惯变化等多方面因素的作用下，住房租赁市场发生了多方面的变化。

作为经验丰富的行业参与者，自如将如何应对市场的新变化并做出及时反应呢？

百万过后

从中央经济工作会议正式提出加大保障性租赁住房建设力度开始，到国务院办公厅印发相关发展意见明确支持政策为止，再到2024年两会，都表明了中央对保障性租赁住房建设和住房租赁市场发展的重视。政策层面不断推动着保租房领域的发展。

根据规划，“十四五”期间全国计划筹集了870万套保障性租房，截至去年年末，全国已筹集了573万套，完成了66%的目标。

同时，保租房REITs的落地进一步活跃了存量资产，为保租房筹集和运营提供了资金支持。

与此同时，中央政治局会议于2024年4月30日首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重心开始转向去库存。此后，多次会议提到支持地方国有企业收购未售出的商品房用作保障性住房。金融支持包括保障性住房再贷款和专项债券支持等。

在“租购并举”以及加快完善“市场+保障”住房供应体系的要求下，政策引导、财政金融等力量逐渐增强，保障性租赁住房的入市数量稳步增长，住房租赁市场的房源供应大幅增加。

保障性租赁住房的租金通常低于同地段市场租金，定价机制较为透明和稳定。大量的入市房源增加了租赁市场的供给量，对整体租金水平起到一定的平抑作用。

这也导致住房租赁市场的供需格局再次重塑，行业竞争加剧。在市场份额有限的情况下，住房租赁企业要吸引并保留租户变得更加困难。

数据来源：同花顺，观点指数整理

同花顺数据显示，11月，观点指数监测的50座城市（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）的住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下降2.35%，同比下降5.95%。

按城市等级划分，一线、二线和三线城市的11月住宅租金平均单价都出现不同程度的环比和同比下降。其中，一线城市的平均单价为92.89元/平方米/月，环比下降1.09%，同比下降5.92%。

1月至11月的平均单价为33.51元/平方米/月，累计同比下降1.67%。其中，一线城市的平均单价为97.76元/平方米/月，累计同比上涨1.85%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局披露的数据，11月全国租赁房租金同比下滑0.3个百分点，环比下滑0.1个百分点，累计同比下滑0.2个百分点。

截至11月，全国租赁房租金单价同比和环比下降的月份多于上涨的月份。

从数据看，住宅租金和租赁房房租指数的变化反映出2024年租赁市场的热度有所降温，租户在租赁市场中的议价能力增强。

同时，由于城市仍然存在持续旺盛的租房需求，一线城市的住宅租金仍保持相对稳定的态势。市场经过长期磨合，供求关系已经相对稳定。

随着保障性租赁住房大量投放市场、行业参与者增加、人口流动和经济结构调整等多方面因素综合作用，重点城市的租房市场面临租金下行和市场竞争加剧等挑战，住房租赁市场格局正在明显重塑。

对于市场参与者来说，应对变化，实现可持续的经营发展将成为一个重要课题。

作为最早涉足住房租赁市场的企业之一，近年来，自如也面对着市场房源过剩、租金下降和内部裁员等市场挑战。

数据来源：天眼查，观点指数整理

根据天眼查的数据显示，2021年至2023年期间，北京自如住房租赁有限公司的参保人数呈现下降趋势。

截至2023年，该公司参保人数为4000人，较2022年减少了229人，较2021年减少了420人。参保人数的变化间接反映了租赁市场变化对自如业务发展的影响。

早在2022年6月，曾有关于自如大规模裁员的报道。据报道指出，除一线业务部门外，总部的中后台及职能部门，如互联网营销、运营管理、品质和设计等部门，裁员比例约为20%。

自如对此进行了回应，称相关报道不实，公司只是对个别部门进行了正常的组织优化调整，并没有大规模裁员，同时还在持续招聘服务客户和业主的管家团队。

尽管否认了大规模裁员，但当时自如业务仍受到了非一线业务部门的影响，特别是在北京和上海以外地区。

2024年4月至5月，有新闻报道称自如面临大量单房解约问题。报道称一些房东和租户被单方解约，自如宁愿支付约定的违约金来达成解约协议。

自如相关工作人员表示，目前并非有集中的解约情况，只是在进行个别合同的调整，涉及到解约的用户将根据合同获得补偿，受影响的租户将优先提供替代租房安置。

与此同时，自如的上市计划再次推迟。

这一系列动态在一定程度上反映了自如面临的经营压力。面对不断变化的住房租赁市场，自如似乎陷入了百万房源之中。

租住调整

据观点指数从自如官网了解，截至2024年12月9日，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津和苏州等十座重点城市覆盖了租房源。

数据来源：自如官网，观点指数整理

注：可租房源类型包括合租和整租，数据统计截止日期为2024年12月9日

在上述十座城市，自如总共提供超过七万套可租房源，其中北京约有2万套房源，上海紧随其后，这两座城市的可租房源数量均超过一万套。

具体来看，自如在北京的朝阳、海淀、丰台区，上海的浦东和武汉东湖高新区的可租房源数量都超过3000套。

这些城市是自如业务重点布局的地方，然而，随着管理房源量的增加，房间空置成本也显著上升，给运营带来了挑战。

为了推动空置房源的快速租出，自如已采取多项措施以应对市场挑战和稳定出租率。例如，自如推出了限时立减活动，在促销活动中，为租户提供了租金折扣。

根据自如官网的信息显示，自如在多个城市的一部分可租房源推出了限时立减折扣活动，租户可以享受9折优惠、减免0.4个月租金、减免0.6个月租金和减免1个月租金等优惠。

此外，自如于4月22日启动了2024年第12季度的“海燕计划”。该计划是为2022年至2024年毕业生提供支持的，认证成功的毕业生将享受“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利，以支持毕业生租房。

据了解，自2013年推出以来，该计划已覆盖了国内外5000多所高校，有370万毕业生获益，累计减免押金近12亿元。

此外，今年8月，自如推出了整租季活动，承诺为新签订超过1年租期的整租长约合同的用户，第2年和第3年租金不会上调，且没有使用次数限制。

毫无疑问，自如在业界拥有着市场领先地位，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”。据公司披露，截至2024年三季度末，已进入8个国家和地区、覆盖81个城市，累计为500万多名租户提供服务，业主多达百万人。

数据来源：自如披露，观点指数整理

作为住房租赁市场的老牌参与者，自如必须应对市场变化，自然也承受着相应的经营压力，需要做出调整。

据观点指数了解，自如围绕不同领域的租住生活，通过居住产品、生活服务和科技等产品矩阵，探索住房租赁的发展前沿。

在居住产品方面，自如提供的服务内容涵盖房屋更新、房屋出租、租期服务、保洁、维修、搬家、续约服务、安心服务承诺等；在科技方面，包括O2O科技、免费估价、在线签约、收益管理、全屋智能、大数据平台和AI应用等。智爱家在开业的两年里已经为1000多个家庭完成了定制设计整装。

根据2024年自如业主开放日的披