击败中海、绿城 金茂11亿夺天津“特斯拉地块”

观点网随着12月的到来，天津的土地拍卖市场活跃度明显提升。

在本周一（12月16日），天津成功出让了7宗住房用地，累计收入达到22.47亿元。而在周五，河东工大4号地块也被金茂顺利获得。

值得注意的是，这7宗地块均以底价成交，其中津南城投取得了5块。而河东工大4号地块则以14%的溢价率成交，总价为11.335亿元，楼面价达到了17997元/平方米。

在年底前，天津还计划推出多个住宅用地。上月底，天津共发布了14宗住宅地块，其中南开3宗、河东1宗、西青1宗、东丽2宗、蓟州1宗，以及滨海新区6宗，总起始价格超过90亿元。这些地块将于12月29日和31日进行挂牌。

最新成交的河东工大4号地块编号为津东成（挂）2024-34号，位于河东区成林路与广东山庄路交口的西北侧。该地块东面邻近广东庄山路，南面为成林道，西面是银梭路，北面则是金梭南道。

图源挂牌文件

该地块的出让面积为31490.7平方米，属于城镇住宅用地，容积率为2.0，建筑面积为62981平方米。由于其形状独特，像特斯拉的logo，因此业内俗称为“特斯拉地块”。

根据挂牌文件，竞得人需按照河东区的要求投资建设北侧的公园绿地，投资额2100万元。该公园绿地的范围东至工业大学5号地，南至金梭南道，西至银梭路，北至金梭北道，规划用地面积约3.63公顷。

竞得人还需确保公园绿地的建设与住宅项目同步规划、建设并完成验收，完工后需无偿移交给河东区相关部门。

尽管有额外要求，依然有中海、绿城、金茂、山西建投四家房企对该地块表现出兴趣，280余轮竞价持续了超过两小时，最终由北京方兴亦城置业有限公司（金茂）竞得。

分析认为，该地块受到青睐的原因可能与其邻近上实仰山小区有关，该项目容积率为2.9，2020年12月25日由上实城开以26.6亿元成功竞得，其溢价率为18%。

这是上实城开首次在天津获得住宅用地，规划面积为4.2万平方米，建筑面积12.22万平方米，成交楼面价约为21768元/平方米。

相比之下，自2020年至2024年，新成交的河东工大4号地楼面价还比上实仰山的楼面价低了3771元。而上实仰山于2022年10月已全部封顶，部分楼栋在今年9月交付并处于现房销售阶段。

河东工大4号地周围，除了上实仰山外，1公里范围内的其他新楼盘还包括农垦含章雅著，房价在3万到3.3万/平方米之间。

津铁格调罗宁花园距离该地块约3.5公里，容积率同样为2.0，采用4.0迭代架空层设计，将打造全龄友好的社区，项目计划于12月22日开盘。

此外，距离该地块稍远的地方还有去年12月1日出让的津龙湾地块，该项目为成林道地铁上盖，由天津轨交集团津龙湾城市更新产业运营公司以1.51亿元底价竞得。地上建筑面积为5.4万平方米，折合楼面地价为2772元/平方米，项目分为01和02地块，01为商业用地，02为住宅用地。

住宅部分规划建造两栋高层和两栋小高层，共计约260户，户均面积约106平方米，预计将于明年上半年开盘。

在稍远的区域内，还有城投津滨大道地块，以及格调步庭、雍鑫雍祥园、大华清水湾、城投万欣城等项目，均定位于改善型住宅。

金茂此次以“降价”方式获得地块，明显在成本上获得了优势，未来的定价过程中将拥有更大的灵活性。在限购放宽等房地产支持政策影响下，去化压力也有所减轻。

另一方面，金茂拿下的这块地块曾于今年7月31日挂牌，但因某种原因取消了。原地块编号为津东成（挂）2024-21号，土地面积31490.7平方米，地上总建筑面积75570平方米（包括900平方米商业服务面积），容积率为2.4。但后来调整至2.0，更适合建设小高层和洋房产品，地块的建筑面积缩小为62981平方米，同时去掉了商业服务设施，成为纯住宅用地。

此外，津东成（挂）2024-34号地所在的河东工大片区，计划共推出6宗宅地。3号地块已率先上市，即上实仰山项目，当前推广的重点是1、2、4号地块。金茂新获得的是4号地块，接下来需关注的则是剩下的1、2号地块，预计将在明年推出。如果金茂再次参与竞拍，可能会放大品牌优势，形成规模效应。

目前，金茂的官方看房小程序中，位于天津的热卖楼盘仅有河西区的体北金茂府和东丽区的上东金茂晓棠。

其中，体北金茂府是金茂府系3.0版本，售价约为5.7万元/平方米，首开成交额超过15亿元。该地块于2023年5月29日出让，金茂以10.5%的溢价率成功竞得，成交价格为59.1亿元，住宅部分楼面价为26587元/平方米。今年8月底，项目一期已全面封顶，二期亦已同步启动建设。

上东金茂晓棠为金茂于今年3月发布的“金玉满堂”全新产品系列中的首发项目。该系列以全龄友好型社区为基础，专为注重家庭陪伴和儿童成长的“顾家派”客户定制。项目于今年7月31日首开，192套房源全数售罄，官方小程序显示售价在2.6万至3.1万元/平方米。

随着河东地块被成功竞得，金茂将进一步向河东区这一“改善型”住宅聚集地靠近。