“销冠”与挑战 保利发展前10月销售争先

观点网 今年十月的房地产市场表现明显好于九月。

据观点指数“2024年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，十月份前100家房地产企业实现单月权益销售3241.63亿元，环比增长111.12%，同比增长6.79%。

然而，单单一个月的表现并不能挽救全年业绩。1-10月，前100家房地产企业实现累计权益销售额22613.34亿元，同比下降幅度虽有收窄约4个百分点，但仍高达33.61%。

在这其中，保利发展以2238亿元的权益销售额位居榜首，但即便是“销冠”也难逃市场挑战的现实。

2024年11月8日，保利发展发布了十月份的销售情况简报。十月份，该公司签约面积达222.59万平方米，同比增长23.98%；签约金额为423.37亿元，同比增长27.85%。

而1-10月期间，保利发展则实现了签约面积1572.21万平方米，签约金额2840.23亿元。

财务方面，截至10月29日发布的第三季度报告显示，保利发展年初至报告期末总营收约1827.74亿元，归母净利润约78.13亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润约74.85亿元。

这个成绩单对于保利发展来说，今年的目标依然充满挑战。根据官方海报，保利发展在国庆期间全国成交金额约148亿元，同比增长47%。此外，广州在九月底宣布全面放开限购，对广州的保利发展无疑是一大利好。

十月份，保利发展多个楼盘销售取得不俗成绩，例如，广州保利·招商·华发中央公馆项目在国庆期间成交120套，成交金额5亿元；保利金茂琅誉项目首日销售105套，总成交额达5.2亿元；上海嘉定新城保利建发璟玥府首日认购率达80%；保利·珠江天悦累计销售近50亿……

近几年，“以销定投”已成为各大房企通用的投资策略，保利发展也不例外，公司一直在38个核心城市展开深耕，今年新开发的地块也全部位于这38个核心城市。

上半年，保利发展新增项目12个，总建筑面积116万平方米，同比减少70%；拿地金额126亿元，同比下降82%；权益拿地金额109亿元，拿地权益比例为87%，较2023年提升了4个百分点；拿地强度降至7.3%，2023年同期为29.9%。

下半年开始，保利发展的拿地速度略微加快，自7月以来共拿下13宗地块，超过了上半年的数量，其中石家庄3宗，上海、广州各2宗，北京、成都、福州、兰州、肇庆、长春等地各1宗，总建面120.8万平方米，权益拿地金额达311.05亿元。

尽管保利发展在广州大本营新增项目不多，但几乎都是“重磅炸弹”，例如，以117.55亿抢下天河南方面粉厂地块，59亿包揽琶洲南三宗宅地等。

与去年相比，今年保利发展的整体土地储备规模有所缩减，公司的新开工项目和竣工项目数量也因此减少。前三季度，新增开工面积为856万平方米，同比减少20.0%，完成2024年新开工计划（1800万平方米）的47.6%，不到一半；竣工面积为2062万平方米，同比减少26.6%，完成2024年竣工计划（3400万平方米）的60.6%。

截至第三季度末，保利发展共有652个在建/拟建项目，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。

数据显示，前三季度，保利发展实现销售回款2196亿元，回款率从上半年的84.6%提升至91%。如果公司第四季度销售情况良好，或将实现现金流连续7年为正。

截至第三季度末，保利发展持有现金1273.99亿元，较去年年末减少13.9%。作为国有企业，公司的融资渠道较为畅通，年内还获批注册100亿元公司债券，并推出95亿元的特定对象可转债方案。

最近一个月内，保利发展成功发行了“24保利发展MTN006”、“24保利发展CP004”两期债券，总规模达30亿元。

另外，95亿元可转债方案也于10月8日获上交所受理。根据预案，发行对象包括保利集团在内的35名特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购10亿元。募集到的资金将用于北京、上海、佛山、大连等15个城市的房地产项目开发建设及补充流动资金。

除了发行债券，保利发展还通过出售项目公司股权来补充流动性。10月28、29日，公司一次性上架了旗下四家公司的股权，包括成都保裕泰、北京保利通、成都利牧归、成都保源泰等公司。

有市场人士指出，保利发展此次出售旗下公司股权，一是为了及时止损、优化资产，另一方面是为了可能的优化合作关系。