资本流转 雅诗阁将出售进入中国的首个服务公寓

经济观察凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)即将出售资产。作为凯德集团旗下一个资产管理庞大的商业信托，这样的交易并不罕见。

但是此次最新交易有一个特别之处。CLAS即将售出的是雅诗阁进入中国市场的首个项目。

10月22日，CLAS发布了公告，宣布决定出售天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。该项目位于天津和平区的核心地带，毗邻五大道文化旅游区，周边有众多写字楼和购物中心，共有185套房间。

雅诗阁于1998年进入中国，将服务式公寓概念引入国内，天津是其最早进入的城市之一。

天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓是雅诗阁在中国业务的起点。该项目最初为涉外租赁和外籍居民市场提供服务，很快成为行业典范。

2006年成立CLAS时，它被纳入了这个信托产品中，并由CLAS持有，雅诗阁提供管理服务。

迄今为止已经经营了26年，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓被认为是雅诗阁在中国管理的标志性项目之一。

仅在不久前的去年10月，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓刚刚获得了EDGE绿色建筑认证，成为雅诗阁在中国首个获得该认证的公寓建筑。

根据披露的信息，这一物业将以溢价的价格出售给一家独立第三方投资者。公告显示，这笔交易预计将在2025年第二季度完成。目前尚不清楚该项目未来是否会保留盛捷品牌。

历来，CLAS在资产管理方面表现出色，通过有效的债务管理和优化投资组合，保持了稳健的增长势头。

截至2024年3月31日，CLAS是亚太地区最大的住宿信托，其资产价值达到了85亿新元（约458.18亿元人民币），涵盖了102个物业，超过18000间客房。

然而，CLAS的资产组合并不仅仅局限于亚太地区，在北美和欧洲也有投资。数据显示，CLAS最主要的投资目的地是日本，拥有29处物业，其次是澳大利亚、法国和美国。

在CLAS的资产组合中，中国市场的占比并不大。天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓完成出售后，CLAS在中国仅持有四个项目，分别是苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓和沈阳盛捷和平服务公寓。

在公告中，CLAS的首席执行官Serena Teo表示，CLAS在中国的物业在2024年上半年仅贡献了集团总毛利润的1.4%，出售对CLAS的影响有限，但能够重新投资和优化资产组合。

“我们通过出售成熟物业，将所得款项重新投入到更有利的项目中，优化CLAS的投资组合。” Serena Teo表示，CLAS已经准备好抓住机会。

事实上，去年以来，CLAS已经推出了一系列资产交易。根据公告披露，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售前，CLAS在当年已出售了总计接近4亿新元（约21.57亿元人民币）的资产，全部是溢价出售，总盈利约为5400万新元。

包括2023年11月，CLAS将所拥有的两家位于澳大利亚悉尼的酒店出售给中国银海投资集团旗下子公司，总交易金额约为5亿元；

截至2024年上半年，CLAS分别将位于日本大阪的三家WBF酒店以7500万美元的价格出售，并退出新加坡的馨乐庭苏菲雅山服务式公寓，买家为贝莱德（BlackRock）和香港公寓投资运营商Weave Living。

同时，CLAS以80亿日元收购了日本福冈的Teriha Ocean Stage租赁住宅物业，以及收购了印度尼西亚雅加达、英国伦敦The Cavendish酒店和爱尔兰都柏林The Temple Bar Hotel三处物业。

此外，CLAS还收购了美国南卡罗来纳州哥伦比亚大学学生公寓Standard 剩余10%的股份。

下半年，CLAS再次与贝莱德交易，将新加坡中央商务区的馨乐庭莱佛士坊公寓酒店出售。出售所得资金将支持新加坡lyf福南酒店式共享公寓的收购。

除了用于项目出售之外，所得款项还将用于偿还高息债务和实施资产提升计划。

据悉，今年以来，CLAS已完成了旗下五处物业的资产提升项目，其中包括位于伦敦的花园项目。CLAS计划在2024年第四季度至2026年期间完成另外三项物业的资产提升计划。