股东会见闻录 | 债务置换+项目调改 越秀房产基金要主动管理，做多一点

香港观点网报道 “确实，我们正面临着一些重大问题，一个是写字楼，另一个是利息”，越秀房产信托基金董事会主席兼行政总裁林德良在股东周年大会上这样表示。

根据与会股东的介绍，越秀房产基金于5月27日上午在香港举行股东周年大会，近百名投资者出席。房地产投资信托基金（REITs）可以提供稳定的股息收入，是不少人抗通胀的投资工具，因此股东们关注去年分派减少的问题。

“这两年确实面临加息环境，尽管去年我们的经营收入增加了两亿，但同时利息也增加了三点几亿，加息对整个行业造成影响。”

据记录显示，自2022年3月以来，美国联邦储备系统连续11次加息，利率从0至0.25厘水平上升至去年7月底的5.25至5.5厘。“2019年一个月的HIBOR（银行同业拆借利率）为0.12%，而现在一个月的HIBOR已经达到4.55%，所以利息确实对我们造成了巨大影响。” 林德良指出。

事实上，REITs通常通过贷款来发展业务，加息加重了其债务利息支出，但越秀房产基金管理层通过主动管理，成功化解了利息增加带来的更大冲击。

“2023年一个月的HIBOR上升了280个基点，280个基点相当于逾五亿的利息增加，但我们最终只增加了3.5亿左右的利息”，林德良透露，为解决融资成本问题，公司正在逐步将债务转换为人民币利率，包括去年3月完成的首期15亿元上海自贸区债券发行，票面利率为4.15%。

同年6月，越秀房产基金完成了40亿元的跨境直接借款，其中人民币15亿元已提取，随后在10月完成了10亿元的无抵押贷款，固定利率为3.75%，以及一笔3.5亿元的3年期贷款。

林德良表示，通过管理层采取以上措施，公司成功降低了逾两亿元的利息支出，“如果我们不采取任何行动，我们将会陷入更加困境。”

他进一步表示，目前越秀房产基金约60%的债务是固定利率，平均约为3.3%，剩下的40%是浮动利率，接下来计划将这部分40%进一步置换，并相信今年将持续展现出来。

另一方面，越秀房产基金目前拥有10项物业，包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心和若干停车位，以及杭州的维多利和香港的越秀大厦17楼和23楼。

其中，写字楼在整体经营收入中的占比由2022年的68%下降至去年的58%。

与会股东分享称，林德良也认为，目前写字楼确实仍然是一个大问题。写字楼主要与产业动态相关，目前无论是缩减办公空间还是消费降级，都给写字楼需求带来了重大压力。

为吸引租户，“我们今年为写字楼找到了一些新的租户，其中包括科技行业和医疗行业”，林德良表示，考虑到很多新租户是中小型企业，公司也根据他们的需求进行了产品改进，例如提供一些配套服务，使他们可以“轻松搬进办公室”。

林德良提出，未来的目标是逐步将写字楼的出租率恢复至90%。数据显示，截至去年底，越秀房产基金旗下写字楼的出租率为82.5%。

尽管写字楼仍然面临压力，但越秀房产基金旗下的商场、酒店公寓和批发市场复苏情况较为理想。在商场方面，越秀房产基金旗下项目的出租率全部超过90%。

至于酒店和公寓方面，截至今年4月的数据显示，平均出租率为80%，平均房价为2334元，高于2019年全年的2050元。综合来看，林德良相信今年酒店和公寓的情况可以完全复苏至2019年水平，甚至公寓可能会超过2019年水平。

此外，针对专业市场，面对消费降级对服装销售产生的影响，公司副行政总裁区海晶表示：“我们对周边物业进行了差异化排列，目前整个商圈的出租率实际上已经恢复到了60%，但现在我们已经恢复到了90%。”

她指出，目前根据消费变化，白马服装城已增加了零售功能，使消费者能够购买到更实惠的商品。

林德良补充道，越秀房产基金的未来思路是希望在所有方面都能进一步加强，通过主动管理来改善项目的运营状况。

最后，谈到基金价格，林德良认为港交所早前宣布免除REITs单位转让的印花税，同时预计7月份REITs将进入互联互通，预计对REITs的流动性将起到一定帮助。