资本流转 雅诗阁将出售进入中国的首个服务公寓

网络观点 凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)计划出售部分资产。作为凯德集团旗下资产管理底蕴深厚的商业信托公司，这样的交易并不罕见。

然而，这次最新交易有一个引人注目的亮点。CLAS计划出售的是雅诗阁在中国市场的首个项目。

近日，CLAS发布公告宣布，他们已决定出售位于中国天津和平区核心地段的盛捷奥林匹克大厦服务公寓。这个项目紧邻五大道文化旅游区，周围环绕着写字楼和购物中心，共有185个套房。

雅诗阁自1998年进入中国市场，引入服务式公寓概念，其中天津是其早期布局城市之一。

盛捷奥林匹克大厦服务公寓是雅诗阁在中国的起点。该项目最初主要面向涉外租赁和在津外籍人士旅居市场，很快成为行业的标杆。

CLAS于2006年成立，之后将这个项目纳入其信托产品中，始终由CLAS持有并由雅诗阁提供管理服务。

目前已经运营26年，盛捷奥林匹克大厦服务公寓被视为雅诗阁在中国管理的标志性项目之一。

不久前，该服务公寓通过EDGE绿色建筑认证，成为中国首个获得该认证的雅诗阁公寓建筑。

根据披露，该物业将以溢价售予独立第三方投资者，价格高于其账面价值。交易预计将于2025年第2季度完成，但目前尚不清楚未来该项目是否会保留盛捷品牌。

CLAS一直以来在资产管理方面表现优异，通过有效的债务管理和投资组合优化，保持了稳健的发展态势。

截至2024年3月31日，CLAS是全亚太地区最大的住宿信托，其资产价值达到85亿新元（折合约458.18亿元人民币），涉及102处物业超过18000个房间。

然而，CLAS的资产组合并不仅局限于亚太地区，还在北美、欧洲有投资。据资料显示，CLAS最主要的投资目的地是日本，拥有29处物业，其次是澳大利亚、法国和美国。

在CLAS的资产组合中，中国市场占比较小。一旦天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售完成，CLAS在中国仅持有4个项目，包括苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓和沈阳盛捷和平服务公寓。

在公告中，CLAS首席执行官Serena Teo表示，2024年上半年，CLAS位于中国的物业仅为集团总毛利润贡献了1.4%，出售的影响并不大，反而有助于回收资金用于再投资和优化资产组合。

Teo表示：“我们持续通过出售成熟物业，将所得款项重新投入到更优用途中来重组CLAS的投资组合。”CLAS已准备好抓住各种机会。

事实上，自去年以来，CLAS已加快了资产置换的步伐。根据公告披露，在出售天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓之前，CLAS在一年内总共出售了接近4亿新元（约21.57亿元人民币）的资产，而且都是以溢价销售，并实现了约5400万新元的收益。

例如，2023年11月，CLAS将旗下位于澳大利亚悉尼的2家酒店出售给中国银海投资集团，总对价约5亿元；

2024年上半年，CLAS分别出售了日本大阪北船场东WBF酒店、北船场西WBF酒店、本町WBF酒店三处物业，还有馨乐庭新加坡苏菲雅山服务式公寓，买家是贝莱德（BlackRock）和香港公寓运营商Weave Living。

此外，CLAS还收购了日本福冈Teriha Ocean Stage租赁住宅物业（拥有258个房间），以及印尼雅加达、英国伦敦The Cavendish酒店和爱尔兰都柏林The Temple Bar Hotel三处物业。

CLAS还购入了美国南卡罗来纳州哥伦比亚大学学生公寓Standard剩余10%的股权。

下半年，CLAS与贝莱德再度交易，出售新加坡中央商务区的馨乐庭莱佛士坊公寓，所得款项将用于支持新加坡lyf福南酒店式共享公寓的购入。

资金将用于偿还高利率债务和进行资产提升计划，同时还将用于其他业务。据披露，今年CLAS已完成了5个物业的资产提升工程，其中包括伦敦霍尔本考文特花园项目。预计CLAS还将在2024年第四季度至2026年间完成另外三个物业的资产提升工程。