华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于秦淮区太平南路的华侨城一处土地搁置已久，而其地下埋藏的历史悠久且丰富。

10月28日，江苏融德置业有限公司在上海联合交易所挂牌100%股权及转让方的标的公司24.29亿元债权，转让底价23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体而言，标的公司100%股权的挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权的挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东为江苏省房地产投资有限责任公司，该公司的股权由华侨城和江苏省属国资国信集团持有，比例分别为51%和49%。

南京百年饭店和拆迁局势

挂牌标的的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

2006年8月，江苏融德置业以8000万元底价摘得江苏饭店地块NO.2006G33，该地块毗邻夫子庙，原计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，计划于2013年11月开工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是始建于1928年的安乐酒店，由桂系元老马晓军和部属李宗仁、白崇禧、黄旭初共同建造。“安乐酒店”的招牌是由于右任亲笔所题，当时影后胡蝶、 “天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。

随着新中国的成立，1952年，安乐酒店变为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到2006年被夷为平地。

2011年4月，位于太平南路305号的地块开始兴建一栋高度79.1米、总面积53516平方米的综合商务大楼，两年后封顶，这就是异地重建的新江苏饭店。

相比之下，华侨城最终获得的旧店原址至今未有实质性施工进展，仅部分用作社会停车场。在三十四标地块进行捆绑开发时，清真食品“绿柳居”店面等尚未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞在接受观点新媒体采访时表示，他曾经居住在绿柳居附近，也被视为拆迁户。

根据尹霄飞的回忆，江苏饭店已落成约十年，而原地块的拆迁历时较长，可能在过去十年中一直被用作停车场。直至2018年至2019年间进行了部分拆除，但绿柳居一直未被动工拆除。

以1912年创建的绿柳居为例，最初店址位于秦淮河畔桃叶渡，去年获评为中华老字号，其现址在太平南路248号1-6层，“尽管是后来兴建的，但拥有百余员工，生意不错。若要拆除店铺，通常需要找到一个新址，否则无法继续营业。”尹霄飞认为，这类建筑拆迁具有一定难度。

不久前，他发现周边仍有一些文保建筑，“正好位于我家老房子的西南方向，还有一座两三层的民国小楼。”

此外，在地块拆迁过程中还涉及到宗教教产，拆迁指标包括建设4700平方米的清真寺，但受土地规划范围内的拆迁未完成影响，清真寺房屋至今未能交付。

尹霄飞认为，这并不奇怪，唐宋时期，伊斯兰教徒通过丝绸之路来到南京，历史上曾建立七十多座清真寺，如今老城南仍有多个回民聚居地。

在多方利益牵扯下，最终形成了当前的局势。

尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目呈现出早期城市更新的特点，较为粗放，难以复制。

“南京梧桐树事件”发生于2011年，引起社会广泛关注。从2010年开始，对历史建筑一般采取现场保护，不轻易拆除。若地块内仍然有文物建筑，未来接手方需要谨慎处理，例如考虑是否将其整体搬迁至新建筑内，在这座具有悠久历史的六朝古都中，类似的实践案例并不少见。

经济账本簿

除了遗传历史文脉，这块地块还承载着一系列经济成本。

根据2013年的一份环境评价报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设涉及的三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，其中待征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本大幅攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司的债权本金和利息总计为24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元、借款利息为5.24亿元）。该借款自2024年1月1日起停止计息。此外，在存货-开发成本的账面中包括12.44亿元的利息支出，这些利息主要是与转让方借款相关。

此外，拆迁范围内的清真食品老字号“绿柳居”仍未完成拆迁，尚未就拆迁补偿达成一致。本次根据账面预付的8000万元拆迁款被视为店铺拆迁成本，并纳入成本核算。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，因土地规划范围内的拆迁尚未完成，清真寺房屋一直未能交付。双方约定将交付日期延至2023年12月31日，并在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，并延期每天增付滞纳金1‰。

据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，该款项也被纳入拆迁成本考虑。

根据原定规划，江苏饭店地块上将建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6万平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，华侨城之前一直试图调整项目的容积率标准，以增加建筑面积以弥补不断增加的成本，但最终未能如愿。

去年12月26日，江苏融德置业的100%股权和24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价为26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价降低了2.64亿元，目前尚不清楚是否会有其他企业有意愿和能力进行承担债务的收购。

尹霄飞表示，该项目地理位置优越，位于市中心核心区域，因此若建成公寓产品，销售将“不成问题”，关键在于价格问题。而项目附属的大量办公楼和商业面临着激烈的周边市场竞争，各方案例之间的占比及容积率是否会调整目前仍然难以断定。

项目公司股东贷款中隐藏着华侨城十多年的成本积累，不过在此之前，江苏百泽和江苏融德未出现在华侨城的年度财务报表中。直至寻求出售才逐渐曝光部分经济账本。

据华侨城的中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，相比去年同期减少10.86%，其中货币资金为365.85亿元，短期债务覆盖倍数为1.21，经营现金流净支出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债比率为76.09%。

在今年九月接受机构调查时，华侨城表示，公司正在推进降低债务成本和优化债务结构。现阶段选择退出进展缓慢的项目，也可以在一定程度上缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，这块金陵城中的土地仍在等待着下一段的命运。