华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城一宗土地耽搁了很多年，而土地下埋藏的历史也格外悠久。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让方在上海联合交易所挂牌，标的公司24.29亿元债权，转让底价23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体表明，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的转让方为江苏省房地产投资有限责任公司，持股权的华侨城和江苏省属国资国信集团分别占有51%和49%股权。

百年饭店与拆迁户

核心资产为南京江苏饭店地块拆迁项目。

2006年8月，江苏融德置业以8000万元底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，地块毗邻夫子庙，计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额10亿元，原计划于2013年11月开工，2015年10月完工。

江苏饭店的前身是始建于1928年的安乐酒店，由桂系元老马晓军与部属李宗仁、白崇禧、黄旭初等合建。“安乐酒店”的招牌由于右任亲笔题写，当年包括影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳在内都是常客。

1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年改名江苏饭店，一直到2006年拆迁。

2011年4月，太平南路305号地块上开始建造建筑高79.1米，总面积53516平方米的商务大楼，新江苏饭店便是异地重建而成。

相对于华侨城拿下的旧店原址，在34标地块上，清真食品“绿柳居”店面等建筑未完成拆迁。

南京资深地产评论员尹霄飞表示，曾住在绿柳居附近，是这里的拆迁户。据他了解，现在的江苏饭店已建成大约十年，原地块拆除花费较长时间，之前一直作为停车场，2018-2019年有部分拆除，但绿柳居一直未动。

绿柳居成立于1912年，最初位于秦淮河畔桃叶渡，去年颁布中华老字号，如今位于太平南路248号1-6层，成立较晚但生意不错。尹霄飞表示，这类建筑拆迁较为困难。

他最近路过发现周边有些文保建筑，相邻他老宅方向还有一幢两三层的民国小楼。

此外，拆迁牵扯到宗教土地，包括建设4700平方米清真寺，但因土地红线内的拆迁未完成，清真寺房屋尚未交付。

尹霄飞认为，基于不同原因，形成现状。

江苏饭店改造项目具有早期风格，较为粗放，难以复制。他指出，近年对历史建筑采取就地保护，如今不轻易拆除。未来接盘方如存在文保建筑，应慎重考虑整体移植至新建筑内，相似案例在六朝古都有。

陈年账本

除历史文脉，地块还牵涉大笔经济账目。

2013年环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设挂钩，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

改造成本日益攀升。

上海联合产权交易所评估报告显示，截至2023年年底，对标的公司债权本息合计24.29亿元，从2024年1月1日起停止计息。此外，存货-开发成本账面包含12.44亿元利息支出，其中大部分与借款方有关。

其他成本包括清真食品老字号“绿柳居”拆迁未完成，将已付的8000万元拆迁款视为成本。根据拆迁协议，尚未交付清真寺房屋，且每天增付滞纳金1‰。

二期拆迁尾款为2923.00万元，也纳入考虑。

江苏饭店地块原规划包括不超过4.2万平方米酒店公寓、4.95万平方米写字楼、6.14万平方米地上商业以及3.6平方米地下商业，容积率6.25，建筑密度50%。

华侨城曾寻求调整项目容积率指标，增加建筑面积以应对不断上升的成本，但未果。去年12月26日，江苏融德置业100%股权及24.29亿元债权在上海联合产权交易所第二次挂牌价较前降低2.64亿元，是否会有其他企业考虑承接仍待观察。

尹霄飞指出，项目地理位置优越，位于市中心核心地段。他预测，若建成公寓产品仍然具备销售优势，而周边市场竞争激烈，价格等因素仍难以确切。

项目股东借贷涉及华侨城多年成本积累，但之前并未列入财务报表，直至出售才曝光部分账目。

华侨城数据显示，上半年公司总资产3531.21亿元，较去年同期下降10.86%，其中货币资金365.85亿元，总负债2686.96亿元，资产负债率76.09%。

机构调研时，华侨城表示正推进债务成本优化，退出项目可缓解现金流压力。这片金陵土地仍等待着未来的命运。