华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京土地发展网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城所耽搁多年的一宗土地，埋藏着丰富而漫长的历史。

10月28日，江苏融德置业有限公司全部股权及转让方标的公司24.29亿元债权在上海联合交易所挂牌，转让底价23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，其股权由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%和49%。

南京江苏饭店历史

挂牌标的的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

在2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价赢得了NO.2006G33江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，计划建设南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，计划于2013年11月开工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军、李宗仁、白崇禧和黄旭初合建。“安乐酒店”牌匾由于右任亲笔所题，当年的影后胡蝶、周璇和京剧名角梅兰芳都经常光顾。

随着新中国的成立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，在2006年的土地出让中被夷为平地。

2011年4月，就在太平南路305号对面，一座高度79.1米，总面积53516平方米的综合型商务大楼开始兴建，两年后竣工，这就是新建的江苏饭店。

相比之下，华侨城最终拥有的旧店原址目前仍未有实质性的建设进展，仅部分用作社会停车场。在绑定开发的34标地块上，清真食品“绿柳居”店面等剩余建筑也未进行拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞在与观点新媒体接受采访时表示，他过去曾居住在绿柳居附近，因此算是这里的拆迁户。

在尹霄飞看来，现在的江苏饭店已经建成约十年，原地块拆迁时间较长，可能十多年来一直作为停车场，2018年至2019年间进行了一部分拆除，但绿柳居一直未进行拆除。

绿柳居创建于1912年，最初位于秦淮河畔桃叶渡，去年该品牌被认定为中华老字号，而位于太平南路248号的这家绿柳居菜馆，“虽然是后来建的，但拥有数百员工，生意不错，若要拆除此店，通常需要为其寻找新址，否则无法继续营业。”尹霄飞表示，这类建筑的拆迁问题尤为棘手。

他最近路过该地时发现，周围还有一些建筑物，这些文物保护建筑正好位于他家原老房子的西南方向，其中有一幢两三层的民国小楼。

此外，清真食品老字号“绿柳居”未完成拆迁，因拆迁补偿未达成一致，此次按照预付的8000万元拆迁款作为该店铺的拆迁成本并纳入考虑。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，由于土地红线内拆迁未完成，尚未能交付清真寺房屋，因此双方约定将交付日期推迟至2023年底，并且在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金。此外，根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，也被纳入拆迁成本考虑。

根据计划，江苏饭店地块上拟建紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

南京土地发展网表示，该区域的项目位置优越，属于市中心核心地带，因此若继续建设公寓产品，“销售将不会是问题”，而现有的挑战将在于价格问题。然而，项目附近大量的写字楼和商业用房则必须面对激烈的市场竞争，至于各类业态的占比和容积率等指标是否会调整，目前还无法确定。

该地块项目公司的股东借款中还存在着华侨城十多年来积累的成本，但此前江苏百泽和江苏融德并没有出现在华侨城历年财务报表中，直到出售项目股权才披露了一部分过往账目。

根据华侨城中报数据显示，截至上半年末，公司的总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资产365.85亿元，对短期债务的覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率为76.09%。

在九月份进行机构调研时，华侨城表示正在致力于降低债务成本和优化债务结构。由于项目的拖延，选择退出一部分项目在一定程度上也有助于缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城里这一块土地仍在等待着下一个命运。