华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 在秦淮区太平南路，华侨城一块历史悠久的土地被耽搁多年，埋藏着丰富而悠长的历史。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让方在上海联合交易所挂牌，标的公司24.29亿元债权转让底价为23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格则为21.861亿元。

转让方江苏百泽控股的股东为江苏省房地产投资有限责任公司，由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%和49%股权。

南京百年老店遭遇拆迁

这一拍卖标的的核心资产是南京江苏饭店地块拆迁项目。

回溯至2006年8月，江苏融德置业以8000万元底价成功摘得NO.2006G33江苏饭店地块，该地块位于夫子庙附近，原计划建设南京紫合国际广场项目，投资总额10亿元，计划在2013年11月动工、2015年10月竣工。

江苏饭店的前身为安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与部属合建。“安乐酒店”曾是影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳等的常客。

1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直至2006年被拆除。

2011年4月，即江苏饭店原址附近的太平南路305号地块开始兴建一栋综合商务大楼，高度79.1米，总面积53516平方米，即新江苏饭店的异地重建。

相比之下，华侨城最终获得的旧店原址至今未有实质性工程进展，部分用作社会停车场。在捆绑开发的三十四标地块上，清真食品“绿柳居”店铺等尚未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞表示，他曾居住在绿柳居附近，算是这里的拆迁户。他指出目前江苏饭店已建成大约十年，原地块拆迁历时较长，可能长达十多年，期间用作停车场，2018-2019年间部分拆除，但绿柳居一直未拆除。

尹霄飞提到，绿柳居成立于1912年，位于秦淮河畔桃叶渡，去年被认定为中华老字号。太平南路248号1-6层的绿柳居菜馆人员众多，生意兴隆。他表示，此类建筑拆迁往往颇具挑战。

他最近发现周边尚有一些文保建筑，正好位于他老房子的西南方向，这些建筑将成为重新开发项目的困扰。

此外，地块拆迁还牵涉到宗教教产问题，规划包括建设4700平方米清真寺，但因土地红线范围内的拆迁尚未完全结束，无法交付清真寺房屋。

尹霄飞认为，这种情况并不奇怪，唐宋时期穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上建立了七十多座清真寺，老城南至今仍有许多回民聚居地。多方因素共同交织，产生了如今的局面。

尹霄飞进一步表示，该项目具有早期城市更新风格，较为粗放，现今几乎不复存在。

“2011年，南京梧桐树事件引起社会广泛讨论。自2010年后，历史建筑通常采取就地保护措施，不轻易拆除。”尹霄飞强调，对于任然存在的文保建筑，未来的承办方需审慎处理，例如是否整体搬迁到新建筑内，六朝古都并不缺少此类实践案例。

多重经济成本困扰

除了历史背景，地块还涉及一长串经济成本问题。

2013年的环境评估报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米，改造成本随着时间不断攀升。

根据上海联合产权交易所评估报告，2023年12月31日止，转让方对标的公司债权本息合计24.29亿元，包括借款本金余额19.05亿元和借款利息5.24亿元，该借款将于2024年1月1日停止计息。此外，存货-开发成本账面中的12.44亿元利息支出，其中大部分与转让方借款有关。

地块还有诸多成本问题。

例如，土地内清真食品老字号“绿柳居”未完成拆迁，拆迁补偿协商未达成一致，考虑到8000万元拆迁款项作为拆除绿柳居的成本之一。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的协议，尚未完成拆迁，无法交付清真寺房屋，协议将交付日期延迟至2023年12月31日，2020年至2023年间分别支付了过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，并按日支付滞纳金1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，此次评估也将尾款纳入考虑范围。

按照原定规划，江苏饭店地块上计划建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米酒店公寓、4.95万平方米写字楼、6.14万平方米地上商业以及3.6平方米地下商业，容积率6.25，建筑密度50%。

据悉，华侨城此前一直谋求调整项目容积率指标，以增加建筑面积以覆盖不断增长的成本，但未获成功。

去年12月26日，江苏融德置业股权及24.29亿元债权在上海联合产权交易所第二次挂牌，底价26.43亿元。不到一年，第二次挂牌价下调2.64亿元。目前尚不清楚是否会有其他企业有兴趣和能力进行承债形式的收购。

尹霄飞认为，首先，该项目所处位置优越，属于市中心核心地段；次之，十多年前的规划可能已有些过时。

“当今南京土地出让呈现定制化和小型化趋势，主要满足改善需求，房产的定制化意味着可以根据房型设计3至5居室，主城区产品也倾向于毛坯验收和成品交付。这些和过去土地出让背景有所不同。”

他指出，基于其闹市地段，若项目建成公寓产品，“不愁卖”，而商业和写字楼面临周边市场激烈竞争，各行业占比和容积率等指标的调整尚无定论。

项目公司的股东借款隐藏着华侨城十多年的成本积累。此前，江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城历年财务报表中，直至出售项目时，才披露部分旧账单。

根据华侨城中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，货币资金为365.85亿元，对短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流出28亿元；总负债为2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率76.09%。

在去年九月接受机构调查时，华侨城表示公司正在进行债务成本降低和债务结构优化。退出进展缓慢的项目有助于一定程度缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵之地仍在等待下一个转折。