华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

观点网 南京秦淮区太平南路，华侨城一块土地历经多年耽搁，底下埋藏的悠久历史令人沉思。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让价值24.29亿元的债权在上海联合交易所挂牌，转让底价为23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体来说，目标公司的100%股权挂牌价值为1.926亿元，转让方对目标公司股东债权挂牌价值为21.861亿元。

江苏百泽控股的持股公司为江苏省房地产投资有限责任公司，该公司由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%和49%的股权。

百年饭店与拆迁户

挂牌核心资产为南京江苏饭店地块拆迁项目。

回溯至2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，该地紧邻夫子庙，原计划建设南京紫合国际广场项目，总投资额达10亿元，原计划在2013年11月开工，2015年10月完工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，创建于1928年，由桂系元老马晓军与部属合建。“安乐酒店”招牌由于右任亲笔所题，当时影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。

至1952年，安乐酒店改建为省级机关第一招待所，并在1954年更名为江苏饭店，直至2006年被夷为平地。

在2011年4月，太平南路305号地块上兴建一栋商务大楼，高度达79.1米，总面积达53516平方米，这座建筑是新江苏饭店的异地重建项目。

与此相对，华侨城最终获得的旧店原址至今未见实质进展，在部分用作社会停车场。在绑定开发的地块上，清真食品“绿柳居”店面等剩余建筑尚未进行拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞表示，自己曾就住在绿柳居附近，也算是拆迁户之一。

他提及，现在的江苏饭店已建成近十年，前地块长时间作为停车场，然后在2018-2019年间进行一部分拆除，但是绿柳居一直未动。

绿柳居创建于1912年，最初位于秦淮河畔桃叶渡。去年该品牌被列为中华老字号，绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，尹霄飞表示，这类建筑的拆迁相当棘手。

他最近在此处发现周边还有一些文保建筑，区别在于那是他家原先老房子西南方向的一栋两三层民国小楼。

在拆迁过程中，还牵涉到宗教产业，其中包括建造4700平方米清真寺。由于土地范围内的拆迁尚未结束，因此清真寺房屋交付一直未能实现。

根据尹霄飞的看法，唐宋时期穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上建有七十多座清真寺，如今，还有很多回民在老城南居住。

由于各种因素的牵扯，形成了目前的局面。

尹霄飞表示，江苏饭店改造项目呈现出早期城市更新的特点，采取了较为粗放的方式，现在难以进行重新塑造。

“2011年的南京梧桐树事件引发了广泛社会讨论。2010年后，对历史建筑进行了就地保护，现在不容易随意拆除。” 尹霄飞补充说，地块内如果还有文物建筑，未来接手者需要谨慎处理，可以考虑是否整体迁移至新建筑内，这种做法在这座六朝古都曾有成功案例。

陈年账本

除了连接历史文化，该地块还与一系列经济账目有关。

根据2013年的环境评估报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的待改造地块三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间推移，改造成本迅速增加。

根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对目标公司债权本息合计24.29亿元（借款本金为19.05亿元，借款利息为5.24亿元），此债务从2024年1月1日起停止计息。此外，存货-开发成本账面中有12.44亿元的利息支出，这主要是与转让方的借款有关。

地块还有一系列成本问题。

例如，地块内清真食品老字号“绿柳居”仍未完成拆迁，拆迁补偿未完成协议，因此按照预付的8000万元拆迁费用作为拆迁成本，并纳入考虑范畴。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签署的拆迁补偿协议，由于土地范围内的尚未完成的拆迁，清真寺房屋一直无法交付，双方同意将交付日期推迟至2023年12月31日，并在2020年至2023年期间向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金。另外，根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，此次评估将该尾款纳入拆迁成本考虑。

根据原定规划，江苏饭店地块上将建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6万平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，华侨城此前一直寻求调整项目容积率指标，以应对不断上涨的成本，但最终未能如愿。

2012年12月26日，江苏融德置业的100%股权及24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价降至2.64亿元，其他企业是否有意愿和能力进行承债式收购尚难以预测。

尹霄飞表示，该项目地理位置优越，属于市中心核心地段，因此若建成公寓产品，将“不愁卖”。剩下的挑战是定价和项目配套大量写字楼和商业，将面临周边市场激烈竞争，至于各业态占比和容积率等指标是否会调整，如今还无法确定。

项目公司的股东借款背后隐藏着华侨城十多年的成本沉积，在此之前，江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城历年财务报表中，直到寻求出售，才展示了部分早期账本。

根据华侨城的中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金365.85亿元，对短债覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率76.09%。

在去年九月接受机构调研时，华侨城表示，正致力于降低债务成本，优化债务结构。此时选择退出进展缓慢的项目，也一定程度上能减轻现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，这块金陵城土地仍在等待着未来的命运。