华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

网站观点 华侨城在南京秦淮区太平南路的一宗土地上已经耽搁了多年，而这块土地底下埋藏着悠久而深厚的历史。江苏融德置业有限公司在10月28日挂牌出售了标的公司24.29亿元的债权，转让底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权的挂牌价格为1.926亿元，而转让方对标的公司股东的债权挂牌价格为21.861亿元。

百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，而这家公司的股份由华侨城和江苏省属国资国信集团持有，比例分别为51%和49%。

百年老店与拆迁情况

南京江苏饭店地块的拆迁项目是挂牌标的的核心资产。该地块最初于2006年8月拍卖给江苏融德置业，计划建设南京紫合国际广场项目，但历经数年仍未动工。原本的江苏饭店始建于1928年，由桂系元老马晓军等人合资建立，后成为省级机关招待所，直到2006年被夷为平地。

新的江苏饭店于2013年开始重建，在位置稍有调整后于2015年建成。与此同时，华侨城获得的旧店原址至今仍没有实质进展，只是部分用作停车场。在拆迁地块上，清真食品品牌“绿柳居”店面等建筑尚未完成拆除。

南京的地产评论员尹霄飞指出，江苏饭店已建成十年，但原址拆迁工作十分缓慢，尽管部分区域在2018年至2019年间进行了拆除，但“绿柳居”仍未动工。对于这类情况，尹霄飞表示，拆迁工作尤为棘手。

时至今日，这一地块的拆迁工作也牵扯到宗教教产，拆迁条件中包括建设4700平方米的清真寺，但由于范围内拆迁未完成，延迟导致清真寺房屋未能交付。尹霄飞表示，这并不奇怪，因为南京历史上曾有七十多座清真寺，现在还有许多回民聚居地。

尹霄飞进一步指出，江苏饭店改造项目呈现出早期城市更新的风格，虽然计划粗放，但这种模式如今已难以完全复制。

陈旧经济账单

除了关于历史和文化的考量，江苏饭店地块还涉及一系列的经济成本问题。根据2013年的环评报告，这一地块与地铁3号线的建设地块捆绑开发，总计划用地面积为3.02万平方米，总建筑面积为25.64万平方米。

随着时间推移，改造成本不断攀升。根据上海联合产权交易所的评估报告，在2023年12月31日止转让方对标的公司的债权本息合计24.29亿元（借款本金为19.05亿元、借款利息为5.24亿元），从2024年1月1日起停止计息。此外，拆迁过程中涉及一系列成本问题，例如“绿柳居”的拆迁款项、清真寺房屋的延迟问题等。

根据环境整治拆迁审计报告，二期拆迁尾款应为2923.00万元，这也被纳入考虑的拆迁成本之中。原定规划中，江苏饭店地块应建设紫合国际广场，但实际落地情况却不尽如人意。

华侨城曾试图调整项目容积率以弥补成本增加，然而并未成功。去年12月26日，江苏融德置业在上海联合交易所首次挂牌出售100%股权及24.29亿元债权，底价26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌底价下降了2.64亿元。

尹霄飞认为，项目所处地理位置独特，未来如果建成公寓产品还是有市场的，只是价格问题；而周边市场的商业项目将面临激烈竞争。此外，项目的各业态占比和容积率等指标是否会调整，目前尚难预测。

该项目股东的债务隐藏了华侨城十多年的成本积累，但此前相关公司并没有在财务报表中披露这方面信息，直到最近才部分曝光。

华侨城上半年报显示，公司总资产为3531.21亿元，货币资金365.85亿元，对短期债务覆盖倍数为1.21，负债情况为2686.96亿元，资产负债率达76.09%。为了缓解现金流压力，华侨城正在优化债务结构，可能会放弃一些进展缓慢的项目。

江苏饭店地块未来的命运仍不明朗，这块具有良好地理位置的土地将引来众多关注。