华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于太平南路的秦淮区，华侨城耽搁了多年的一宗土地，土地下埋藏的历史悠久而深远。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让方在上海联合交易所挂牌出售标的公司24.29亿元债权，转让底价23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，而该公司的51%股权由华侨城持有，49%股权由江苏省属国资国信集团持有。

百年饭店与拆迁户

挂牌标的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，地块临近夫子庙，计划建成总投资10亿元的南京紫合国际广场项目，最初计划在2013年11月动工、2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是建于1928年的安乐酒店，由桂系元老马晓军与部属李宗仁、白崇禧、黄旭初等合建。“安乐酒店”的招牌是于右任亲笔所题，当年影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。

1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到2006年土地出让，被夷为平地。

2011年4月，太平南路305号地块开始建造一栋综合性商务大楼，高度79.1米，总面积53516平方米，这就是异地重建的新江苏饭店。

然而，华侨城最终拿下的旧店原址至今未有实质施工进展，部分用作社会停车场。在捆绑开发的三十四标地块上，清真食品“绿柳居”店面等剩余建筑也未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他过去曾住在绿柳居附近，也算是这里的拆迁户。

尹霄飞提到，现在的江苏饭店已落成大约十年，原地块拆迁耗时漫长，“可能十多年来一直作为停车场，2018年-2019年拆了部分，但绿柳居仍未拆除”。

绿柳居创立于1912年，最初的店铺位于秦淮河畔桃叶渡，去年被认定为中华老字号，该绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，尽管较晚建成，但员工达百十人，生意不错，如要拆除店铺，需提供新址让其继续经营。这类建筑拆迁问题比较棘手。

尹霄飞最近路过发现周围有一些建筑是文物保护建筑，与他家原老房子的方向相邻，那里还有一座两三层的民国小楼。

此外，地块拆迁还涉及宗教教产，因此包含了建设4700平方米清真寺的指标，但由于土地范围内的拆迁尚未完成，清真寺房屋一直无法交付。

尹霄飞认为这并不奇怪，唐宋时穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上南京曾有七十多座清真寺，老城南仍有不少回民聚居地，这导致了目前的局面。

综上所述，江苏饭店改造项目具有早期城市更新风格，较为粗放，难以复制。此外，近年来对历史建筑采取就地保护政策，不再轻易拆除。

陈年账本

除了涉及历史文脉，地块还牵扯出一系列经济问题。

2013年的环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间增长，改造成本上升。

根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息总计24.29亿元，包括19.05亿元的借款本金和5.24亿元的借款利息，该借款自2024年1月1日起停止计息。此外，在过渡期内，预付的拆迁款项、拆迁补偿、清真寺建设事宜等成本问题也持续存在。

根据环境综合整治拆迁决算审计报告，二期拆迁尾款为2923.00万元，也被计入拆迁成本中。

最终，江苏饭店地块的规划包括酒店公寓、写字楼、商业面积等，容积率为6.25，建筑密度50%。

华侨城不断寻求调整项目容积率指标以覆盖成本增加，但最终未果。

去年12月26日，江苏融德置业100%股权及24.29亿元债权再次挂牌，底价26.43亿元。项目未来发展仍存未知数。

尹霄飞认为，项目地理位置优越，市中心核心地段，“不愁售”，未来建成公寓产品将大受欢迎，而周边商业空间则可能面临巨大竞争。

项目公司股东借款涉及华侨城多年成本沉积，在财务报表中也体现。华侨城数据显示，资产减少，负债减少，资产负债率为76.09%。

华侨城表示，正在推进债务成本压降与优化债务结构，选择退出项目或许有助于缓解财务压力。

尚待拆除的江苏饭店地块见证着南京这座城市的历史变迁，其最终命运仍悬而未决。